Tiga Kota Di Dalam Jakarta
Harga rumah meningkat seiring makin lengkapnya fasilitas di kawasan.
Di Jakarta saat ini ada tiga perumahan berfasilitas lengkap yang masih dipasarkan. Yaitu, Puri Indah (Jakarta Barat), Kelapa Gading di Jakarta Utara, dan Pantai Indah Kapuk (PIK)di Jakarta Utara. Semuanya dikembangkan sebagai township alias kota dalam kota, dilengkapi town management yang merawat fasilitas dan utilitas di kawasan. Sejumlah developer yang tergabung dalam REI sedang menggagas kemungkinan town management swasta itu bisa melanjutkan pengelolaan meskipun pengembangan sudah tuntas. Pasalnya, di kawasan developer tetap memiliki bisnis dan karena itu berkepentingan memelihara image-nya.
Puri Indah
Perumahan yang dikembangkan mulai 1990 ini menarik, karena dengan luas 200 ha, fasilitasnya bak kota baru. Untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari tersedia pusat belanja seluas 147.000 m2 (gross) dengan nama Mall Puri Indah, Depsto Matahari, Toko Buku Gramedia, Cineplex 21, Hypermart dan lain-lain.
Untuk sarana kesehatan ada RS Puri, dan akan menyusul rumah sakit umum. Sedangkan untuk pendidikan tersedia sekolah nasional plus BPK Penabur (TK-SMU) yang dilengkapi sport club. Sementara untuk usaha ada pusat bisnis dengan 700 unit ruko/rukan (masih dipasarkan 100 unit), ditambah supermarket bahan bangunan Mitra 10. Harga rumahnya berkisar dari 2 milyar sampai dengan 10 milyar per unitnya. Dengan dibukanya akses JORR W1 maka mobilitas dari puri menuju Kapuk dan Pluit akan semakin meningkat.
Kelapa Gading (500 ha)
Bila menginginkan rumah di township yang benar-benar sudah jadi kota dalam kota, Summarecon Kelapa Gadinglah pilihannya. Kota ini sudah di-develop PT Summarecon Agung Tbk sejak 1975. Jadi, fasilitasnya bukan hanya komplit tapi juga banyak. Mal Kelapa Gading (MKG) misalnya, dari semula satu sudah berkembang menjadi empat (MKG 1 – 5) dengan luas di atas 150 ribu m2.
Fungsinya pun bukan sekedar tempat belanja tapi sudah berkembang menjadi pusat gaya hidup, dilengkapi food & life style destination Gading Food City dan La Piazza di sebelahnya. Secara berkala di tiga tempat yang terkoneksi satu sama lain itu digelar fashion and food festival. Sedangkan rumah sakit ada Mitra Keluarga dan Gading Pluit. Sekolah (TK-SMU) lebih banyak lagi. Di antaranya BPK Penabur, Don Bosco, North Jakarta International School (NJIS), Taipei International School, dan Al Azhar.
Sementara untuk olah raga dan leisure ada Klub Kelapa Gading dengan fasilitas superlengkap mulai dari kolam renang, fitness centre, gym & spa, sampai lapangan tenis, serta taman kota. Itu belum menyebut club house di sejumlah cluster eksklusif, khusus untuk penghuninya. Fasilitas lain office building, hotel, ribuan ruko yang sudah full aktif, pasar modern, Farmers Market, sampai bursa mobil, gedung resepsi, rumah ibadah, low rise apartment Summerville dan high rise apartment The Summit. Pendeknya, ramai dan riuh.
“Saat ini Summarrecon Kelapa Gading dihuni 12.000 - 15.000 KK,” kata Adrianto P Adhi, Executive Director PT Summarecon Agung Tbk. Sebagian fasilitas itu berhimpun di CBD Kelapa Gading yang disebut Sentra Kelapa Gading (20 ha). Hunian dibangun mengelilingi areal CBD dalam radius beberapa ratus meter sampai 1,5 km. Rumah yang ditawarkan sudah sedikit. Terpencar di beberapa cluster kecil (di bawah empat hektar) seperti The Kew Garden Residence, Riviera Garden, dan yang terbaru The Nirwana Garden.
Di The Kew misalnya, tinggal dua unit dari total 33 unit yang dipasarkan. Yang masih agak banyak di Nirwana Garden (16 unit), dengan harga mulai dari Rp900 jutaan termasuk PPN. Selain itu ditawarkan juga kaveling siap bangun di beberapa titik. Seperti di blok WE-01 No 10, Jl Pelepah Kuning 1, seluas 148 m2 dengan harga Rp4,75 juta/m2 (tunai enam bulan) belum termasuk PPN.
Kaveling ini berada di kawasan pengembangan lama (non cluster) dalam radius beberapa ratus meter dari MKG. Sementara kaveling paling elit di dalam kawasan Kelapa Gading yang juga sudah memakai sistem cluster yaitu Bukit Gading Villa yang juga dekat dengan MKG dan Mall Of Indonesia harganya sudah mencapai 15 juta an per meternya.
Pantai Indah Kapuk (1000 ha)
Township yang dikembangkan PT Multi Artha Pratama (kongsi Agung Sedayu Group-Agung Podomoro Group-Salim Group), ini dalam proses “menjadi”. Karena itu prospek pertumbuhannya masih tinggi. Dari 1000 ha lahannya yang sudah dikembangkan baru 70 persen. Sebelumnya 200 ha kawasan PIK sudah dikembangkan PT Mandara Permai dan beberapa developer lain sejak 1990-an, dengan fasilitas RS PIK, Damai Indah Golf Course 18 holes, dan komplek ruko.
Fasilitas itu makin komplit sejak PT Multi Artha Pratama melanjutkan pengembangan pada 2003. Sekolah misalnya, ada Singapore International School (TK-SMP) di Kompleks camar, Bina Bangsa (TK-SMP) di kompleks Long Beach, BPK Penabur (TK-SD) di kompleks Layar, dan Pelangi Kasih (TK-SMA ) di kompleks Grisenda. Sementara untuk tempat belanja segera rampung Mall Pantai Indah kapuk dan pasar modern Fresh Market dan Festival Market yang pengelolaannya akan ditangani Surbana Corporation (Singapura). Ditambah ratusan rukan eksklusif di sepanjang bulevar utama menuju jalan tol, berhadapan dengan Waterbom dan padang golf, yang sudah beroperasi.
Sedangkan untuk rekreasi telah dibuka arena rekreasi air Waterbom (5 ha), selain empat club house di sembilan cluster pengembangan tahap pertama (100 ha): Akasia, Cendana, Damar, Flamboyan, Johar, Johar Hijau, Kenari, Kenari Hijau, dan Eboni. Ke depan akan dibangun mal, supermarket, rumah sakit khusus penyakit tertentu seperti jantung, Sekolah Tzu Chi (TK-Politeknik), apartemen, hotel, dan gedung kantor.
Rumah yang sudah terbangun 4.000 unit. Sekitar 3.000 unit sudah dihuni. “Tingkat hunian perumahan meningkat seiring kian lengkapnya fasilitas,” kata Menurut Sugeng Khengadi, Marketing Manager Bukit Golf Mediterania. Perumahan aman dari banjir karena menerapkan sistem polder untuk mengendalikan air.
Saat ini dipasarkan rumah di kawasan Layar Mediterania (50 ha) tanpa cluster, Mediterania Boulevard (66 ha) dengan empat cluster: The Rome (11 ha), Grisenda (35 ha ), Katamaran (25 ha), Florence (20 ha), dan Venice (10 ha), serta Garden House (25-30 ha), dan Gold Coast Residence (16-20 ha). Harganya di kisaran 1,5 milyar sampai 4 milyar per unitnya.
Perumahan memiliki akses tol langsung ke jalan tol bandara sejak Oktober 2004. Bila kelak tol JORR Kembangan-Penjaringan yang berujung di kawasan PIK beroperasi, tingkat hunian dan nilai rumah di Bukit Golf Mediterania dan perumahan lain di kawasan PIK akan kian meningkat. “Apalagi, kami township paling luas di Jakarta yang masih dipasarkan,” ujarnya.
Pengaruh Fasilitas dan Akses
Menurut Juan, fasilitas sangat mempengaruhi nilai rumah selain akses. Perumahan PIK misalnya , jika pada tahun 2000 harganya masih sekitar 3 jutaan permeternya , namun dengan dibangunnya jalan tol langsung dan Mall serta rukan2 maka sekarang rata-rata sudah di atas 5 juta permeter, bahkan cluster baru yang bernama Gold Coast Village harganya sudah mencapai 12 juta permeternya.
Sekarang harga tanah tertinggi sudah Rp.20 juta permeter di Bukit gading Villa yang terletak di Kelapa Gading .Di Puri telah mencapai 9 juta permeter sedangkan di PIK yaitu Gold Coast ( 12 juta permeter) dan Crown Golf (12 juta per meter )“Jadi, fasilitas dan akses yang mengangkat harga kita, bukan digoreng,” kata Juan. Apalagi, dalam radius lima kilometer dari lokasi perumahan banyak terdapat mal dan rumah sakit, sehingga pada akhir pekan pusat belanja itu dikunjungi 35 ribu orang, dan sekitar 10 ribu pada hari biasa.
Adrianto sepakat dengan pendapat Juan. “Yang penting pengadaan fasilitas itu mengikuti master plan sehingga tidak mengganggu ketenangan hunian dan mudah diakses,” katanya. Sugeng menambahkan, di Bukit Golf PIK saat ini yang paling cepat naik nilainya adalah rukan. “Rukan Cordoba berukuran 5 x 5 tiga lantai yang pada 2005 dijual Rp1,5 miliar, sekarang sudah Rp2,2 miliar,” ujarnya. Sementara rumah tipe Rome (PIK ),(lt.200) yang pada 2007 dijual Rp.2 milyar, kini sudah Rp.2,7 miliar.
Daftar Harga Rumah di Puri, Kelapa Gading dan PIK
Puri Indah
lt.150,lb 200 Rp.2,2 milyar
lt.300,lb.340 Rp.4,7 milyar
Pantai Indah Kapuk
Layar lt.90, lb.150 Rp.1,3 milyar
Grisenda lt.200, lb 250 Rp.2,5 milyar
Florence lt.180, lb 250 Rp.2.4 milyar
BGM lt.270,lb.290 Rp.2,9 milyar
Kelapa Gading
Grand Orchard lt.240,lb.300 Rp.3,2 milyar
Bukit Gading Mediterania lt.200, lb.250 Rp.3 milyar
