Properti di Balikpapan Makin Menggeliat
Pilihan properti di Balikpapan makin beragam. Untuk investasi selain rumah ada juga serviced apartment dan serviced housing yang dikelola operator hotel.
Serombongan tamu dari Jakarta terlibat perdebatan ringan di lobi sebuah hotel di bilangan Jl Jend Sudirman, Balikpapan, menyangkut Ibukota Propinsi Kalimantan Timur. Sebagian ngotot menyebut Balikpapan, sebagian lainnya mengatakan Samarinda. Tentu yang benar Samarinda. Salah paham seperti itu memang kerap terjadi.
Pasalnya, dari banyak aspek Balikpapan memang lebih unggul dari Samarinda. Kotanya lebih bersih, perkantoran juga lebih banyak. Hanya kantor instansi Pemprov Kalimantan Timur dan kampus Universitas Mulawarman yang berada di Samarinda. Di luar itu kantor-kantor regional memilih di Balikpapan, seperti Kanwil Telkom, PLN, bank-bank besar, termasuk markas Kodam Tanjungpura dan Kepolisian Daerah (Polda) Kaltim. Balikpapan menjadi semacam hub atau kantor pusat regional. Apalagi kota ini memiliki bandara internasional Sepinggan.
”Bandara itu menjadikan Balikpapan sebagai gerbang Kalimantan Timur,” kata Seno Andhikawanto, Chief Marketing Officer PT Bakrie Nirwana Semesta, pengembang Balikpapan Nirwana Suites & Residences di Jl Marsma Iswahyudi, Balikpapan.
Perusahaan perminyakan yang beroperasi di Kalimantan Timur berikut kontraktor dan supliernya seperti Pertamina, Total, Unocal, Chevron, dan Hulliburton, pada berkantor di Balikpapan. Jadi, potensi ekonomi dan daya beli masyarakatnya cukup tinggi. Jangan heran kendati penduduknya hanya 500 ribu, properti di sana seperti perumahan, ruko/rukan, dan hotel tumbuh subur.
Rp400 jutaan – Rp700 jutaan
Balikpapan didominasi perumahan menengah hingga menengah atas. Pengembangan perumahan terpusat di Balikpapan Selatan di Jl MT Haryono, Jl Syarifuddin Yoes, Jl Ruhui Rahayu, dan Jl Mulawarman. Keempat koridor jalan itu tersambung dengan Jl Marsma Iswahyudi, Jl Jend. Sudirman, dan Jl Ahmad Yani di pusat kota. Jl Iswahyudi merupakan jalan protokol yang menghubungkan Balikpapan Timur dengan pusat kota.
Sedikitnya 10 perumahan tengah dipasarkan di kota minyak itu. Di Jl Syarifuddin Yoes ada Sepinggan Pratama (75 ha), Permata Gading (50 ha), Sepinggan Regency (100 ha), dan Permata Asri. Sementara Balikpapan Baru (150 ha), Bukit Damai Indah, dan Tamansari Bukit Mutiara berlokasi di Jl MT Haryono. Di Jl Mulawarman tidak jauh dari Bandara Sepinggan berdiri Palm Hills City (d/h Kota Hijau Balikpapan) yang dikembangkan PT Daksa Kalimantan Putra.
Di luar empat koridor jalan itu terdapat Bukit Damai Sentosa II di Jl AMD Gunung Bahagia, dan di Jl Soekarno-Hatta arah Samarinda ada Bumi Nirwana (45 ha). Balikpapan Nirwana Suites & Residences (2,8 ha) merupakan proyek terbaru yang dikembangkan PT Libratindo Gemilang (Bakrieland) di Jl Marsma Iswahyudi.
Balikpapan tidak begitu besar dan aksesnya bagus sehingga waktu tempuh dari perumahan-perumahan itu ke pusat kota atau ke bandara tidak lebih dari 30 menit. Inilah yang membuat kaum pendatang yang jumlahnya mayoritas tertarik membeli rumah di Balikpapan. Yang paling laku rumah Rp400 – Rp700 jutaan. Di Sepinggan Pratama, misalnya, tersedia rumah seharga Rp330 juta - Rp900 juta, tapi yang laris rumah Rp400 jutaan.
Sejak dibangun tiga tahun lalu perumahan yang dibangun PT Rachmat Griya Lestari di Jl Syarifuddin Yoes ini sudah terjual 300 unit. “Pembelinya 60 persen karyawan Pertamina,” kata Andi Tune, Marketing Manager Sepinggan Pratama. Bulan November lalu developernya melansir cluster baru Royal Garden (89 unit), menawarkan tipe 37/150 seharga Rp340 juta sampai 95/204 Rp600 juta. Bangunan rumah berdiri sendiri-sendiri (standing alone), tidak ada bangunan rumah kopel.
Laris manis
Balikpapan Baru, perumahan paling yahud di Balikpapan, belakangan juga banyak membidik pasar menengah. Cluster Vancouver (70 unit) didominasi rumah Rp400 jutaan, selain sedikit rumah seharga Rp600-Rp700 jutaan. Penjualan rumah kelas atas sebenarnya tidak jelek. Cluster Beverly Hills (80 unit) yang rumahnya paling murah Rp732 juta, menurut Sri Handayani, Promotion Supervisor Balikpapan Baru, sejak dipasarkan satu setengah tahun lalu tinggal 12 unit.
Penjualan perumahan ini tergolong laris manis. Tidak sedikit yang membeli lebih dari satu unit untuk ditempati sendiri atau disewakan. Dari 150 ha yang dikembangkan kini tinggal dua hektar. Pengembangan Balikpapan Baru hingga saat ini masih yang terbaik di Balikpapan. Lingkungannya rapi, bersih, jalannya lebar dan mulus, dengan sistem cluster berpenjaga 24 jam. Jadi, wajar kalau banyak yang kesengsem. Apalagi fasilitasnya komplit. Ada Mal Fantasi, rumah sakit, sport center, sekolah, area komersial, dan water treatment plant.
PT Sinar Mas Wisesa (Grup Sinar Mas), pengembangnya, tampaknya ingin segera merampungkan penjualan Balikpapan Baru mengingat pertengahan tahun 2008 akan membuka proyek baru Grand City (150 ha). Konon segmen yang dibidik di bawah Balikpapan Baru, lokasinya tidak jauh dari Tamansari Bukit Mutiara ke arah Samarinda.
Kalangan developer optimis dengan potensi pasar Balikpapan. Selain dari pasar lokal, konsumennya dari kota-kota sekitarnya seperti Tenggarong, Sangatta, Samarinda, Bontang, dan Grogot. Mereka para pengusaha kayu, pejabat tinggi daerah, karyawan perusahaan migas dan pertambangan. Perusahaan besar seperti PT Kaltim Prima Coal (Bakrie Group) yang beroperasi di Sangatta, memberi dana perumahan senilai Rp350 juta kepada karyawan yang sudah bekerja tiga bulan. Mereka biasanya mencari rumah di Balikpapan. Ada juga konsumen dari Jakarta dan Surabaya. Karena itu antara end user dan investor komposisinya cukup berimbang. “Di sini memang banyak pembeli investor,” terang Zakaria, GM Marketing Palm Hills.
Serviced housing Palm Hills
Tarif sewa rumah di Balikpapan lumayan menggiurkan. Rumah seharga Rp400 juta laku disewakan Rp25 juta/tahun. “Padahal lokasinya kurang bagus,” kata AS Harsawardhana, Project Director Balikpapan Nirwana Residences.
Itulah yang membuat PT Daksa Kalimantan Putra berani melakukan rebranding dan mengubah konsep Kota Hijau Balikpapan. Perumahan seluas 200 ha yang dulu menyasar segmen menengah, kini membidik pasar menengah atas. Namanya diubah lebih keren: Palm Hills City. “Selain mengubah nama kami akan mengembangkan Palm Hills menjadi hunian berkonsep resort,” kata Satria Ardiansyah, Direktur PT Daksa Kalimantan Putra.
Palm Hills mengangkat tema green, clean, dan healthy. Konsep dan tema itu sejalan dengan lokasinya di perbukitan dengan view laut. Di dalam perumahan akan disediakan beragam fasilitas permainan outdoor seperti berkuda, aeromodeling, out bond, off road, ATV, termasuk water sport di Bandar Balikpapan. Konsep seperti ini membedakan Palm Hills dengan perumahan menengah atas lain. Jika Balikpapan Baru tersohor dengan Mal Fantasi dan Balikpapan Regency punya water park, Palm Hills identik dengan permainan outdoor.
Palm Hills melansir dua cluster baru: The Residence dan The Pavilion, yang dikelola layaknya hotel atau serviced housing. Harga rumah di The Residence antara Rp1,5 – Rp3,4 miliar, sementara di The Pavilion Rp350 jutaan – Rp700 jutaan. Kedua cluster dikelola seperti hotel. Ada pengelola yang mengurus semua rumah (serviced housing). Khusus di The Pavilion konsumen ditawari dua pilihan: beli untuk ditinggali atau untuk disewakan. Yang disewakan dikelola operator hotel dengan jaminan sewa 12 persen/tahun. Developernya cukup pede mengingat pasar sewa di Balikpapan cukup gemuk. Indikasinya terlihat dari hotel-hotel di sana yang dipenuhi tamu long stay.
Di Balikpapan juga ada rumah menengah bawah. Hanya suplainya sangat terbatas. Balikpapan Regency termasuk yang menggarap segmen ini dengan melansir rumah seharga Rp105 juta (T 22/72) di sektor III, selain memasarkan rumah menengah Rp250 jutaan – Rp500 jutaan di cluster Mediterania. Palm Hills menawarkan secara terbatas rumah mungil seharga Rp110-Rp225 juta di cluter New Zamrud dan New Alamanda. Satu-satunya yang meladeni segmen bawah hanya Bukit Damai Sentosa (BDS) II di kawasan Gunung Bahagia. Harganya mulai dari Rp82 juta (T 36/100). Di dekat lokasi pengembangannya saat ini BDS akan membuka area pengembangan baru seluas 105 ha. Hadi Prasojo
Hunian Gaya Baru Dari Bakrieland
Proyek mentereng terbaru di Balikpapan adalah Balikpapan Nirwana Suites & Residences yang dikembangkan PT Libratindo Gemilang (Bakrieland). Di area seluas 2,8 ha itu akan dibangun 34 unit residensial, 191 low rise serviced apartment setinggi 3-6 lantai, dan 77 unit strata hotel bintang empat. Selain itu juga 18 unit properti komersial dan 18 unit kantor. Lokasinya strategis di Jl Iswahyudi, lima menit dari Bandara Sepinggan. Aksesnya gampang melalui Jl MT Haryono, Jl Binkot (Ring Road), dan Jl Jenderal Sudirman.
Unit residensial terkecil ukuran 120 m2 memiliki dua kamar tidur, serviced apartment 49 - 58 m2, dan tipe studio untuk hotel. Tahap pertama dibangun 34 unit landed housing dan 22 strata title housing. Setelah tahap pertama berjalan 50 persen, dilanjutkan ke pembangunan tahap kedua, yakni serviced apartment. Rencananya tahap pertama akan diserahterimakan akhir 2008 dan tahap kedua akhir 2009. Menurut Seno Andhikawanto, seluruh proyek termasuk pembangunan hotel, office dan retail akan rampung tahun 2010.
Proyek senilai Rp250 miliar hasil rancangan PT Urbane Indonesia itu lansekapnya berkonsep resor dengan desain minimalis tropis. Di Balikpapan konsep yang ditawarkan Bakrieland itu terbilang baru. Tapi, belakangan mulai banyak tawaran serviced apartment yang dibangun di dalam superblok (baca: Superblok Tumbuh Menjamur).
Fasilitas cukup lengkap: club house, kolam renang, spa dan fitness, business & entertainment center, jogging track, meeting room, hot spot internet, kafe dan sebagainya. Fasilitas ini sifatnya privat. Tamu hotel tidak bisa memanfaatkan fasilitas residensial, begitu pula sebaliknya. Untuk serviced apartment dan hotel akan dikelola operator internasional Grand Mercure (Accor Group) berstandar hotel bintang empat.
Developernya memberi banderol tidak murah. Apartemen tipe studio dilepas Rp1 miliar, sedangkan landed residensial 120 m2 Rp1,8 miliar. Bakrieland menyasar target pasar para profesional PT Kaltim Prima Coal (PKC) yang masih satu grup dan vendor-vendornya.
Menurut Djodi Trisusanto, Direktur Jones Lang Lasalle, prospek Balikpapan Nirwana cukup bagus karena kota ini punya banyak ekspatriat. Jumlahnya sekitar 1.000 orang. Angkanya bertambah besar jika digabung dengan kota-kota lain di Kalimantan Timur. Anggaran mereka untuk menyewa tempat tinggal 1.500 – 3.000 dolar AS per bulan.
Ditambahkan Seno, rumah tipe 120 m2 seharga Rp1,8 miliar di Balikpapan Nirwana Suites laku disewakan kepada orang asing 1.500 dolar AS/bulan atau sekitar Rp160 juta per tahun. Jadi, imbal hasil (yield)-nya 8,5 persen per tahun. “Ini angka yang cukup menarik untuk investasi residensial,” katanya.
Superblok Tumbuh Menjamur
Jor-joran pembangunan properti di Balikpapan tidak terbatas di sektor perumahan. Yang fenomenal pembangunan fasilitas komersial. Di kota sekecil itu ada empat superblok atau kawasan mix use dibangun bersamaan: Balikpapan Superblok (BSB), Gran Sudirman, Pasarbaru Square (Pabas), dan Sea View. Di dalamnya dikembangkan beragam fasilitas: ruko, hotel, apartemen, mal, dan gedung perkantoran.
Seluruh superblok berada di tengah kota di Jl Jend Sudirman. Sebagian di antaranya dibangun dengan mereklamasi laut karena lokasinya di pinggir pantai. Yang terbesar BSB (14 ha) yang dikembangkan PT Wulandari Bangun Laksana. Di dalamnya dibangun apartemen 16 lantai, hotel bintang empat, mal, ruko (198 unit), dan E-walk. Mal dan apartemen direncanakan selesai tahun 2008. Apartemennya dilego Rp517 juta (T 39) – Rp1 miliar (T 80), sedangkan ruko ukuran 5 x 15 (tiga lantai) dibanderol Rp1,6 miliar. “Kami menawarkan tujuh konsep di satu kawasan,” kata staf pemasarannya.
Gran Sudirman terdiri dari apartemen, kondotel, dan gedung perkantoran. Semuanya dijual strata title. Apartemennya 18 lantai sebanyak 310 unit, kantor 19 lantai, tertinggi di Balikpapan. Panin Tower, demikian nama gedung kantor itu setelah Bank Panin membeli tiga lantai. Harganya Rp15 juta/m2. Sementara Pabas yang awalnya hanya akan membangun mal akhirnya ikut membangun serviced apartment setelah melihat sukses Gran Sudirman.
Persaingan ketat tak mungkin dihindari, apalagi jarak Pabas ke Plaza Balikpapan (PB) hanya 300 m. Padahal di sebelah PB kini tengah dibangun The Plaza Balikpapan Trade Center seluas 50 ribu m2. Itu belum menghitung Plaza Kebon Sayur yang tengah dibangun di dekat komplek Pertamina, Sudirman Square, dan 8 Square. Dua yang terakhir komplek rukan di Jl Jend Sudirman dan Jl A Yani.
Sea View yang disebut-sebut milik keluarga Cendana (Bambang Trihatmodjo) yang lokasinya berdempet dengan kantor Bank Indonesia, terdiri dari mal, dua menara apartemen, dan gedung perkantoran. Hanya saja sampai sekarang belum ada aktifitas pembangunan. Yang ada baru kantor pemasaran dan show unit.
Harga Beberapa Perumahan di Balikpapan
NAMA PERUMAHAN
LOKASI
TIPE (LB/LT)
HARGA (RP)
Palm Hills City
Jl Mulawarman
170/250
64/120
1.559.871.500
458.701.163
Balikpapan Nirwana Suites & Residences
Jl Marsma Iswahyudi
120/150
1.840.000.000
Balikpapan Regency
Jl Syarifuddin Yoes
75/179
48/167
462.000.000
299.000.000
Tamansari Bukit Mutiara
Jl MT Haryono
57/120
48/160
315.000.000
334.000.000
Sepinggan Pratama
Jl Syarifuddin Yoes
58/165
74/187
392.350.000
456.995.000
Balikpapan Baru
Jl MT Haryono
75/160
119/180
490.476.000
668.427.000
Bukit Damai Sentosa
Jl AMD Gunung Bahagia
45/120
60/136
179.000.000
257.400.000
Permata Gading
Jl Syarifuddin Yoes
36/72
45/120
180.000.000
250.000.000
Bumi Nirwana
Jl Soekarno-Hatta
52/128
94/160
264.408.000
421.342.000
Bukit Damai Indah
Jl MT Haryono
69/180
85/219
490.000.000
595.850.000
Sumber: Survei Majalah Housing Estate, November 2007
