Cluster-Cluster Baru 2010
Banyak developer masih berkonsentrasi menghabiskan stok lama setelah mengalami kelesuan sepanjang 2006.
Memasuki 2007 nyaris belum terdengar developer membuka proyek perumahan baru. Yang mulai nyaring adalah peluncuran cluster baru meskipun tidak sebanyak dua tiga tahun lalu. Kecenderungan itu tidak hanya terjadi di Jabodetabek, tapi juga di kota-kota lain seperti Bandung , Semarang , Surabaya , Samarinda, dan Balikpapan .
Di Jabodetabek yang terbanyak melansir cluster baru adalah developer yang mengembangkan perumahan berskala luas. Cluster baru itu disesuaikan dengan potensi pasar masing-masing. Developer BSD City (6.000 ha) dan Paramount Lake (333 ha), Grand Orchard di Kelapa Gading, BGM dan Grisenda di Pantai Indah Kapuk.
Sementara Kota Wisata (750 ha) dan CitraGran (300 ha) di Cibubur-Bogor, dan Grand Wisata (1.100 ha) di Bekasi Timur, memasarkan rumah menengah Rp200 jutaan. Sedangkan Citra Indah (600 ha) di Cileungsi-Bogor, dan Puri Jaya di Pasar Kemis-Tangerang, karena lokasi yang lebih jauh dari Jakarta , membuka cluster baru rumah menengah bawah.
Di Semarang dari empat developer yang membuka cluster baru, tiga untuk rumah mungil seharga Rp100 jutaan. Pun di Sidoarjo, beberapa developer mengembangkan cluster rumah mungil, bagai bumi dan langit dengan di Surabaya yang cluster barunya rata-rata untuk rumah di atas Rp500 juta. Begitu pula di Balikpapan dan Samarinda, penawaran cluster baru didominasi rumah-rumah Rp300 juta ke atas.
Strategi nisnis
Kecenderungan developer mengembangkan perumahan dengan sistem cluster, menurut arsitek M Ridwan Kamil, adalah upaya memadukan strategi bisnis dengan kebutuhan konsumen terhadap hunian yang lebih privat. Dengan sistem cluster, perumahan yang luas dapat dikembangkan secara bertahap. Setiap tahap dibuat dalam satu atau beberapa kelompok yang dinamai cluster.
Dari sisi marketing jelas lebih menarik dibanding hunian dengan sistem terbuka (blok). Pasalnya, di setiap cluster diterapkan pola keamanan satu pintu yang membuat keamanan dan privasi penghuni lebih terjamin. Bahkan, untuk menyakinkan konsumen sebagian developer memagari sekeliling cluster dengan tembok tinggi. Sangat eksklusif dan terpisah dengan lingkungan sekitarnya.
“Itu juga terjadi di luar negeri. Selain disukai, masyarakatnya memang lebih individualistis. Tapi, kita yang memiliki adat ketimuran tidak harus menirunya,” katanya. Bila developer ingin mengembangkan hunian yang terpisah dengan komunitas lain, lanjutnya, bisa melakukannya dengan desain lansekap sebagai ruang transisi agar tetap memberi kesan berbaur dengan komunitas sekitar. “Saya sedang membuat proyek semacam itu,” ujar Ridwan.
Liputan utama ini baru gambaran awal geliat developer pada awal tahun. Boleh jadi selepas Februari atau Maret, penawaran cluster baru makin marak, karena bunga KPR sudah berada di level 12,5-13,5 persen, cukup kondusif untuk membeli rumah. “Sekarang mungkin banyak developer masih berkonsentrasi menghabiskan stok 2006. Tahun lalu pasar kan lesu. Jadi, stok masih banyak,” kata Endang Sutrisna, Product Division Head GM Lippo Cikarang, Bekasi.
Senin, 10 Mei 2010
12 Perumahan Berfasilitas Lengkap
12 Perumahan Berfasilitas Lengkap
Untuk jangka menengah panjang konsumen yang membeli rumah di perumahan berfasilitas lengkap akan meraih banyak keuntungan.
Jika Anda ingin membeli rumah pertama (first home), terutama bagi pasangan muda yang memiliki anak usia sekolah, dan budget mencukupi, pilihlah perumahan yang memiliki fasilitas lengkap. Minimal ada sekolah, pusat belanja, dan rumah sakit, karena ketiga fasilitas itu amat dibutuhkan dalam kehidupan rumah tangga sehari-hari.
Banyak keuntungan menyekolahkan anak dekat rumah. Selain menekan biaya transportasi, anak tidak capek, memperkecil resiko di perjalanan, dan yang lebih penting pengawasan anak jadi lebih mudah. Kalaupun ditinggal bekerja, orang tua tidak terlalu was-was. Kerja pun jadi tenang.
Begitu pula kalau di dekat rumah ada pusat perbelanjaan. Kita bisa berbelanja sayuran atau lauk setiap hari, tidak perlu menyetok banyak dalam kulkas, sehingga makanan yang kita santap saban hari selalu fresh yang sangat baik bagi kesehatan. Sementara kalau rumah kita dekat rumah sakit, ketika ada anggota keluarga yang sakit, bisa cepat mendapatkan pertolongan dokter. Andai sampai menjalani rawat inap pun tidak begitu merepotkan.
Perumahan besar
Sayang, sejauh ini masih sedikit perumahan yang memiliki fasilitas lengkap tersebut. Berdasarkan survei Majalah HousingEstate, di kawasan Jakarta, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) saja baru ada 12 perumahan. Perinciannya di Jakarta ada delapan : Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk , Sunter, Puri Indah, Ancol, Pondok Indah, Kebon Jeruk,dan Pluit. Di Tangerang ada empat: Bintaro Jaya, BSD City, Lippo Karawaci, Alam Sutera.
Dari 12 perumahan itu tercatat semuanya sebagai perumahan berfasilitas lengkap dengan luas bervariasi. Selebihnya merupakan perumahan berskala kota (township) dengan luas lahan 500 ha ke atas. Perumahan Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, itu telah dilengkapi Rumah Sakit PIK, Sekolah Pelangi Kasih di cluster Grisenda PIK, Bina Bangsa di Manyar PIK,selain sentra komercial berupa ruko dan rukan, dan supermarket bahan bangunan. “Kami sengaja membangun fasilitas yang mampu memberikan pelayanan hingga skala regional".
Tentu, ke depan jumlah perumahan yang memiliki fasilitas lengkap itu akan terus bertambah. Misalnya, Summarecon Serpong (PT Summarecon Agung Tbk) di kawasan Serpong, Tangerang, yang telah dilengkapi lima sekolah dan satu universitas, serta satu pusat perbelanjaan, tengah serius menjajaki kerjasama dengan sebuah rumah sakit swasta ternama di Jakarta. Begitu pula PT Metropolitan Land, mulai tahun ini juga akan melengkapi perumahan Taman Metropolitan (120 ha) di Cileungsi, Bogor, dengan fasilitas sekolah, pusat belanja, dan rumah sakit. Pembangunan rumah sakit dimulai April 2008 ini, sedangkan pusat perbelanjaan dijadwalkan dibangun awal 2009.
Komunitas sudah terbentuk
Kelebihan semua perumahan yang memiliki fasilitas lengkap itu, komunitasnya sudah terbentuk. Bahkan, BSD City dan Bintaro Jaya, penduduknya telah mencapai 100 ribu jiwa lebih. Dengan penduduk setinggi itu akhirnya banyak investor yang tertarik masuk sehingga fasilitas yang tersedia menjadi semakin lengkap. Sekarang jumlah sekolah di BSD City sudah 40 lebih, pusat belanja ada empat, dan sebentar lagi akan ada empat rumah sakit yang beroperasi. Di Bintaro kurang lebih juga begitu, meski jumlah setiap fasilitas yang tersedia belum sebanyak di kota baru yang dikembangkan Grup Sinarmas itu.
Karena banyak kebutuhan yang telah tersedia di dalamnya, konsekwensinya konsumen harus membeli rumah di berbagai perumahan tersebut dengan harga lebih tinggi. Tapi, dalam jangka menengah panjang dengan banyaknya fasilitas yang mudah dijangkau dari rumah, secara ekonomi harga rumah itu jatuhnya justru lebih murah. Selain itu yang tidak kalah pentingnya, nilai rumah yang dibeli itu juga akan meningkat lebih pesat dibanding rumah di perumahan minim fasilitas, seiring kian lengkapnya berbagai fasilitas di dalam perumahan masing-masing.
Untuk jangka menengah panjang konsumen yang membeli rumah di perumahan berfasilitas lengkap akan meraih banyak keuntungan.
Jika Anda ingin membeli rumah pertama (first home), terutama bagi pasangan muda yang memiliki anak usia sekolah, dan budget mencukupi, pilihlah perumahan yang memiliki fasilitas lengkap. Minimal ada sekolah, pusat belanja, dan rumah sakit, karena ketiga fasilitas itu amat dibutuhkan dalam kehidupan rumah tangga sehari-hari.
Banyak keuntungan menyekolahkan anak dekat rumah. Selain menekan biaya transportasi, anak tidak capek, memperkecil resiko di perjalanan, dan yang lebih penting pengawasan anak jadi lebih mudah. Kalaupun ditinggal bekerja, orang tua tidak terlalu was-was. Kerja pun jadi tenang.
Begitu pula kalau di dekat rumah ada pusat perbelanjaan. Kita bisa berbelanja sayuran atau lauk setiap hari, tidak perlu menyetok banyak dalam kulkas, sehingga makanan yang kita santap saban hari selalu fresh yang sangat baik bagi kesehatan. Sementara kalau rumah kita dekat rumah sakit, ketika ada anggota keluarga yang sakit, bisa cepat mendapatkan pertolongan dokter. Andai sampai menjalani rawat inap pun tidak begitu merepotkan.
Perumahan besar
Sayang, sejauh ini masih sedikit perumahan yang memiliki fasilitas lengkap tersebut. Berdasarkan survei Majalah HousingEstate, di kawasan Jakarta, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) saja baru ada 12 perumahan. Perinciannya di Jakarta ada delapan : Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk , Sunter, Puri Indah, Ancol, Pondok Indah, Kebon Jeruk,dan Pluit. Di Tangerang ada empat: Bintaro Jaya, BSD City, Lippo Karawaci, Alam Sutera.
Dari 12 perumahan itu tercatat semuanya sebagai perumahan berfasilitas lengkap dengan luas bervariasi. Selebihnya merupakan perumahan berskala kota (township) dengan luas lahan 500 ha ke atas. Perumahan Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, itu telah dilengkapi Rumah Sakit PIK, Sekolah Pelangi Kasih di cluster Grisenda PIK, Bina Bangsa di Manyar PIK,selain sentra komercial berupa ruko dan rukan, dan supermarket bahan bangunan. “Kami sengaja membangun fasilitas yang mampu memberikan pelayanan hingga skala regional".
Tentu, ke depan jumlah perumahan yang memiliki fasilitas lengkap itu akan terus bertambah. Misalnya, Summarecon Serpong (PT Summarecon Agung Tbk) di kawasan Serpong, Tangerang, yang telah dilengkapi lima sekolah dan satu universitas, serta satu pusat perbelanjaan, tengah serius menjajaki kerjasama dengan sebuah rumah sakit swasta ternama di Jakarta. Begitu pula PT Metropolitan Land, mulai tahun ini juga akan melengkapi perumahan Taman Metropolitan (120 ha) di Cileungsi, Bogor, dengan fasilitas sekolah, pusat belanja, dan rumah sakit. Pembangunan rumah sakit dimulai April 2008 ini, sedangkan pusat perbelanjaan dijadwalkan dibangun awal 2009.
Komunitas sudah terbentuk
Kelebihan semua perumahan yang memiliki fasilitas lengkap itu, komunitasnya sudah terbentuk. Bahkan, BSD City dan Bintaro Jaya, penduduknya telah mencapai 100 ribu jiwa lebih. Dengan penduduk setinggi itu akhirnya banyak investor yang tertarik masuk sehingga fasilitas yang tersedia menjadi semakin lengkap. Sekarang jumlah sekolah di BSD City sudah 40 lebih, pusat belanja ada empat, dan sebentar lagi akan ada empat rumah sakit yang beroperasi. Di Bintaro kurang lebih juga begitu, meski jumlah setiap fasilitas yang tersedia belum sebanyak di kota baru yang dikembangkan Grup Sinarmas itu.
Karena banyak kebutuhan yang telah tersedia di dalamnya, konsekwensinya konsumen harus membeli rumah di berbagai perumahan tersebut dengan harga lebih tinggi. Tapi, dalam jangka menengah panjang dengan banyaknya fasilitas yang mudah dijangkau dari rumah, secara ekonomi harga rumah itu jatuhnya justru lebih murah. Selain itu yang tidak kalah pentingnya, nilai rumah yang dibeli itu juga akan meningkat lebih pesat dibanding rumah di perumahan minim fasilitas, seiring kian lengkapnya berbagai fasilitas di dalam perumahan masing-masing.
Segiempat Pertumbuhan Jakarta
Kelapa Gading - Pantai Indah Kapuk - Puri Indah - Ancol , Segiempat Pertumbuhan Baru
Menipisnya stok lahan di Jakarta dan pengembangan mall-mall baru melahirkan segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol sebagai hunian termewah di Jakarta
Akses baru selalu berarti pertumbuhan baru. Segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol contohnya. Mencuat setelah dibukanya akses Jl Panjang dari Kedoya (Jakarta Barat) hingga Jl Arteri Permata Hijau (Jakarta Selatan) pada 1995, bersamaan dengan rencana pembangunan tol JORR seksi W2 (Ulujami – Kebon Jeruk). Puri Indah dilirik karena makin menipisnya lahan di Kembangan dan Kedoya.
Pengembangan properti di Kembangan sudah mengarah ke bangunan vertikal. Di atas lahan 11 ha dekat kantor Walikota Jakarta Barat misalnya, sebuah grup besar akan membangun superblok Paragon City . “Kehadiran superblok itu mempercepat pengembangan Kebon Jeruk dan Permata Hijau,” kata Ali Tranghanda, pengamat dan konsultan dari Indonesia Property Watch (IPW).
Sementara prospek PIK terangkat karena pengembangan CBD yang mengarah ke Senayan. Saat ini dua proyek dipasarkan: Taman Grisenda dalam mix use PIK dan superblok Green Bay Pluit . Kalau PLuit sudah penuh, kemana lagi orang lari kalau bukan ke PIK di sampingnya ?
“Dari Puri Indah atau Pondok Indah, Senayan dan Permata Hijau mudah dicapai dan tidak terkena three in one . Jadi, Puri Indah juga bisa jadi alternatif CBD,”
Jalan tembus
Prospek segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol itu makin kuat, karena disanalah mall mall baru dikembangkan yaitu Mall Kelapa Gading, Mall of Indonesia, mall puri indah, mall artha gading, emporium pluit, pluit village dan mall pantai indah kapuk.
Karena menjadi back up Senayan dan stok tanahnya makin terbatas, di segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol yang dikembangkan apartemen dan properti komersial. Yang sudah terbangun dan beroperasi antara lain BGM PIK, Casa Goya, Taman Grisenda PIK, Elang Laut Residence, Puri Botanical dan Ancol Mansion.
Dari jalan layang itu akan dibangun jalan tembus hingga ke Senayan dekat Permata Senayan atau di belakang Senayan City . Agus Wardono, Wakil Kepala Dinas Tata Kota DKI Jakarta, membenarkannya meskipun ia belum bisa menunjukkan rutenya. Ditambah akses monorel yang melewati kawasan Senayan, makin lengkaplah prospek Permata Hijau. “Tinggal membenahi kapasitas jalan dan sistem angkutan umum,” kata Ali. Saat ini di bawah jalan layang Kebayoran Lama dekat lokasi Gandaria City , dibangun underpass untuk memperlancar arus lalu lintas segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol.
Landed residensial
Sementara pilihan landed residensial ada di Kebon Jeruk yang tanahnya masih cukup luas. Harga tanahnya antara Rp.4,5 jt – Rp5,5 juta/m2, dibanding Puri Indah dan PIK yang berkisar antara Rp5,5 jt – Rp8,5 juta. Jadi, yang tidak mampu membeli di Puri Indah atau PIK, bisa ke Kebon Jeruk.
Paling tidak ada enam perumahan yang masih dipasarkan. Yang paling luas Puri Botanical Residence di Jl Joglo Raya atau Jl Meruya Selatan (tergantung dari mana masuk). Terus menyusuri Jl Joglo Raya sampai Jl Soetomo, sekitar dua kilo dari Puri Botanical, ada Puri Beta. Tapi, lokasinya sudah masuk Ciledug (Tangerang) di Jl HOS Cokroaminoto (terusan Jl Ciledug Raya).
Berikutnya di Jl Pos Pengumben dipasarkan Permata Mediterania. Di Jl Panjang masuk beberapa ratus meter ke Jl H Kelik, ada Permata Regency. Sementara di Jl Kebon Jeruk berdiri Casa Goya Town House. Sedangkan di Jl Meruya Selatan, masuk ke Jl H Juhri hanya beberapa puluh meter dari kampus Universitas Mercua Buana, dikembangkan Meruya Residence. Ada lagi Taman Kebon Jeruk (Intercon) di Jl Meruya Ilir yang masih punya sisa lahan belasan hektar, tapi sampai kini belum dikembangkan.
Permata Regency
Meskipun terpencar-pencar, lokasi berbagai perumahan itu terhubung satu sama lain. Jl Pos Pengumben yang paling dekat dengan Permata Hijau, terhubung dengan Jl Joglo Raya. Jl Meruya Selatan bertemu Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Ilir. Sementara Jl Meruya Ilir connect dengan Jl Kebon Jeruk melalui Jl Meruya Utara. Semua jalan terhubung dengan Jl Panjang dan rute tol JORR itu. Yang paling jauh dari tol JORR Jl Kebon Jeruk. Yang paling dekat Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Ilir.
Semua perumahan dikembangkan rapi dalam cluster-cluster dengan jalan lebar dan mulus, serta jaringan infrastruktur di dalam tanah. Bentuk rumah dua lantai dengan model beragam. Puri Botanical dan Casa Goya menawarkan rumah bergaya modern tropis, Meruya Residence gaya mediterania. Sedangkan Permata Mediterania dan Permata Regency gaya modern minimalis dan mediterania. Di Permata Mediterania rumah di bulevar utama boleh dimanfaatkan sebagai tempat usaha.
Permata Regency dikembangkan dengan konsep garden house . Konsep itu relevan untuk kawasan Kebon Jeruk yang minim ruang hijau. Jadi, perumahan dilengkapi taman dengan banyak pohon plus taman di setiap rumah. Semua rumah tanpa pagar. Sementara persis di depan perumahan terhampar hutan kota Srengseng seluas 15 ha.
Lokasi perumahan yang masuk ke dalam sekitar 500 meter dari Jl Panjang, membuat hunian makin aman dan nyaman, tidak terganggu hiruk pikuk aktivitas di koridor jalan itu. Menurut Ali Hanafia L, Direktur Century 21 Pertiwi, sole agent perumahan itu, Permata Regency akan diperluas satu hektar. Yoenazh K Azhar, Samsul Arifin Nasution
Dua Puri di Jakarta Barat
Kalau di Kembangan yang tersohor Puri Indah, di Kebon Jeruk kelak boleh jadi Puri Botanical Residence. Lahannya paling luas dan lokasi strategis: diapit Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Selatan dan akan dilintasi jalan tol. Selain dengan tol Ulujami–Serpong dan tol JORR seksi S (Pondok Pinang – Jagorawi), jalan tol itu nanti terhubung dengan tol bandara dan tol dalam kota melalui tol JORR seksi W1 (Kebon Jeruk – Penjaringan). Jadi, Puri Botanical mudah diakses dari dalam dan luar kota .
Pengembangan perumahan dengan konsep kebun raya ( botanical garden ) menjadi selling point tersendiri. Penanaman pohon-pohon tropis di kebun raya seluas lima hektar itu sudah dimulai September 2006. Kualitas pengembangan rumah, lingkungan, dan infrastrukturnya juga bisa lebih baik ketimbang perumahan lain di Kembangan. Puri Botanical sudah memulainya dengan cluster Eugenia yang menawarkan rumah-rumah bergaya new tropical modern, sesuai konsep kebun raya itu.
Integrated area
Dalam jangka panjang Puri Botanical berpotensi menghadirkan kawasan hunian, bisnis, dan rekreasi terpadu yang belum ada di Kebon Jeruk. Pasalnya, kalau Permata Hijau penuh, orang akan lari ke Kebon Jeruk. Menurut Sanusi Tanawi, Direktur PT Copylas Indonesia , rencana itu sudah masuk dalam master plan mereka.
Bagian wilayah perumahan di sepanjang jalur bakal jalan tol itu akan dikembangkan apartemen, properti komersial, hotel, rumah sakit, area rekreasi, dan lain-lain. “Jalur tol itu akan menjadi koridor bisnis paling komplit di Kebon Jeruk,” katanya. Ia sangat optimis dengan Puri Botanical. “Dalam waktu tidak lama harga kaveling di sini akan menyamai Puri Indah dan Pantai Indah Kapuk,” tambahnya.
Sejauh ini optimisme itu cukup beralasan. Harga tanah di Puri Botanical terus meningkat. Misalnya, rumah tipe 131/126 (LB/LT) yang tahun lalu dilepas Rp.900 juta, kini dijual Rp1,2 milyar(tunai satu bulan). Hal serupa terjadi di Permata Regency. Contoh, rumah tipe 117/119 yang awal 2005 dijual Rp590 juta, kini dilepas Rp708 juta (tunai keras). Sementara harga kaveling yang tadinya Rp3 juta/m2 kini Rp3,3 juta. Sedangkan di Puri Botanical Rp3,5 juta, di Meruya Residence Rp2,7 juta.
Kelanjutan tol JORR
Sayang, realisasi pembangunan tol JORR seksi W2 itu masih tertunda-tunda karena soal tanah. Kabar terakhir PT Jasa Marga menjalin kerjasama dengan BUMD (badan usaha milik daerah) DKI untuk menggarapnya. Direktur PT Jakarta Propertindo Riko Perlambang membenarkannya. Bentuk kerjasama masih dibahas: profit sharing atau revenue sharing . Begitu pula pengelolaannya.
“Yang jelas kedua pihak sama-sama punya saham di ruas itu,” kata Bambang Sulistyo, Sekretaris Perusahaan Jasa Marga. Ia berharap deal sudah tercapai akhir tahun ini. Menurutnya banyak benefit bermitra dengan DKI. “Misalnya, proses pembebasan tanah bisa lebih lancar. Harga tanah di sini mahal, rata-rata di atas Rp1 juta per meter,” ujarnya. Begitu tanah dibebaskan dan Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) setuju, konstruksi bisa diselesaikan dalam dua tahun.
Daftar Harga Rumah Baru Di Jakarta 2010 :
Pilihan Rumah Di Kebon Jeruk
Puri Botanical Residence lt/lb 200/220 Rp.2,3 milyar
Permata Mediterania lt/lb 180/190 Rp.2,2 milyar
Casa Goya lt/lb 200/220 Rp.2,6 milyar
Pilihan Rumah Di Ancol
The Bukit lt/lb 180/200 Rp. 2,1 milyar
The Green lt/lb 360/300 Rp.4,5 milyar
Jimbaran Residence lt/lb 180/200 Rp. 2, 5 milyar
Pilihan Rumah di Kelapa Gading
The Kew lt/lb 105/200 Rp.2.5 milyar
Royal Gading Mansion lt/lb 180/220 Rp. 2,2 milyar
Grand Orchard lt/lb 240/300 Rp.3,5 milyar
Pilihan Rumah di Pantai Indah Kapuk
BGM PIK lt/lb 144/180 Rp.2 milyar
Grisenda PIK Lt/lb 200/220 Rp.2,6 milyar
Crown Golf PIK lt/lb 225/250 Rp.3,5 milyar
Menipisnya stok lahan di Jakarta dan pengembangan mall-mall baru melahirkan segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol sebagai hunian termewah di Jakarta
Akses baru selalu berarti pertumbuhan baru. Segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol contohnya. Mencuat setelah dibukanya akses Jl Panjang dari Kedoya (Jakarta Barat) hingga Jl Arteri Permata Hijau (Jakarta Selatan) pada 1995, bersamaan dengan rencana pembangunan tol JORR seksi W2 (Ulujami – Kebon Jeruk). Puri Indah dilirik karena makin menipisnya lahan di Kembangan dan Kedoya.
Pengembangan properti di Kembangan sudah mengarah ke bangunan vertikal. Di atas lahan 11 ha dekat kantor Walikota Jakarta Barat misalnya, sebuah grup besar akan membangun superblok Paragon City . “Kehadiran superblok itu mempercepat pengembangan Kebon Jeruk dan Permata Hijau,” kata Ali Tranghanda, pengamat dan konsultan dari Indonesia Property Watch (IPW).
Sementara prospek PIK terangkat karena pengembangan CBD yang mengarah ke Senayan. Saat ini dua proyek dipasarkan: Taman Grisenda dalam mix use PIK dan superblok Green Bay Pluit . Kalau PLuit sudah penuh, kemana lagi orang lari kalau bukan ke PIK di sampingnya ?
“Dari Puri Indah atau Pondok Indah, Senayan dan Permata Hijau mudah dicapai dan tidak terkena three in one . Jadi, Puri Indah juga bisa jadi alternatif CBD,”
Jalan tembus
Prospek segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol itu makin kuat, karena disanalah mall mall baru dikembangkan yaitu Mall Kelapa Gading, Mall of Indonesia, mall puri indah, mall artha gading, emporium pluit, pluit village dan mall pantai indah kapuk.
Karena menjadi back up Senayan dan stok tanahnya makin terbatas, di segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol yang dikembangkan apartemen dan properti komersial. Yang sudah terbangun dan beroperasi antara lain BGM PIK, Casa Goya, Taman Grisenda PIK, Elang Laut Residence, Puri Botanical dan Ancol Mansion.
Dari jalan layang itu akan dibangun jalan tembus hingga ke Senayan dekat Permata Senayan atau di belakang Senayan City . Agus Wardono, Wakil Kepala Dinas Tata Kota DKI Jakarta, membenarkannya meskipun ia belum bisa menunjukkan rutenya. Ditambah akses monorel yang melewati kawasan Senayan, makin lengkaplah prospek Permata Hijau. “Tinggal membenahi kapasitas jalan dan sistem angkutan umum,” kata Ali. Saat ini di bawah jalan layang Kebayoran Lama dekat lokasi Gandaria City , dibangun underpass untuk memperlancar arus lalu lintas segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol.
Landed residensial
Sementara pilihan landed residensial ada di Kebon Jeruk yang tanahnya masih cukup luas. Harga tanahnya antara Rp.4,5 jt – Rp5,5 juta/m2, dibanding Puri Indah dan PIK yang berkisar antara Rp5,5 jt – Rp8,5 juta. Jadi, yang tidak mampu membeli di Puri Indah atau PIK, bisa ke Kebon Jeruk.
Paling tidak ada enam perumahan yang masih dipasarkan. Yang paling luas Puri Botanical Residence di Jl Joglo Raya atau Jl Meruya Selatan (tergantung dari mana masuk). Terus menyusuri Jl Joglo Raya sampai Jl Soetomo, sekitar dua kilo dari Puri Botanical, ada Puri Beta. Tapi, lokasinya sudah masuk Ciledug (Tangerang) di Jl HOS Cokroaminoto (terusan Jl Ciledug Raya).
Berikutnya di Jl Pos Pengumben dipasarkan Permata Mediterania. Di Jl Panjang masuk beberapa ratus meter ke Jl H Kelik, ada Permata Regency. Sementara di Jl Kebon Jeruk berdiri Casa Goya Town House. Sedangkan di Jl Meruya Selatan, masuk ke Jl H Juhri hanya beberapa puluh meter dari kampus Universitas Mercua Buana, dikembangkan Meruya Residence. Ada lagi Taman Kebon Jeruk (Intercon) di Jl Meruya Ilir yang masih punya sisa lahan belasan hektar, tapi sampai kini belum dikembangkan.
Permata Regency
Meskipun terpencar-pencar, lokasi berbagai perumahan itu terhubung satu sama lain. Jl Pos Pengumben yang paling dekat dengan Permata Hijau, terhubung dengan Jl Joglo Raya. Jl Meruya Selatan bertemu Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Ilir. Sementara Jl Meruya Ilir connect dengan Jl Kebon Jeruk melalui Jl Meruya Utara. Semua jalan terhubung dengan Jl Panjang dan rute tol JORR itu. Yang paling jauh dari tol JORR Jl Kebon Jeruk. Yang paling dekat Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Ilir.
Semua perumahan dikembangkan rapi dalam cluster-cluster dengan jalan lebar dan mulus, serta jaringan infrastruktur di dalam tanah. Bentuk rumah dua lantai dengan model beragam. Puri Botanical dan Casa Goya menawarkan rumah bergaya modern tropis, Meruya Residence gaya mediterania. Sedangkan Permata Mediterania dan Permata Regency gaya modern minimalis dan mediterania. Di Permata Mediterania rumah di bulevar utama boleh dimanfaatkan sebagai tempat usaha.
Permata Regency dikembangkan dengan konsep garden house . Konsep itu relevan untuk kawasan Kebon Jeruk yang minim ruang hijau. Jadi, perumahan dilengkapi taman dengan banyak pohon plus taman di setiap rumah. Semua rumah tanpa pagar. Sementara persis di depan perumahan terhampar hutan kota Srengseng seluas 15 ha.
Lokasi perumahan yang masuk ke dalam sekitar 500 meter dari Jl Panjang, membuat hunian makin aman dan nyaman, tidak terganggu hiruk pikuk aktivitas di koridor jalan itu. Menurut Ali Hanafia L, Direktur Century 21 Pertiwi, sole agent perumahan itu, Permata Regency akan diperluas satu hektar. Yoenazh K Azhar, Samsul Arifin Nasution
Dua Puri di Jakarta Barat
Kalau di Kembangan yang tersohor Puri Indah, di Kebon Jeruk kelak boleh jadi Puri Botanical Residence. Lahannya paling luas dan lokasi strategis: diapit Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Selatan dan akan dilintasi jalan tol. Selain dengan tol Ulujami–Serpong dan tol JORR seksi S (Pondok Pinang – Jagorawi), jalan tol itu nanti terhubung dengan tol bandara dan tol dalam kota melalui tol JORR seksi W1 (Kebon Jeruk – Penjaringan). Jadi, Puri Botanical mudah diakses dari dalam dan luar kota .
Pengembangan perumahan dengan konsep kebun raya ( botanical garden ) menjadi selling point tersendiri. Penanaman pohon-pohon tropis di kebun raya seluas lima hektar itu sudah dimulai September 2006. Kualitas pengembangan rumah, lingkungan, dan infrastrukturnya juga bisa lebih baik ketimbang perumahan lain di Kembangan. Puri Botanical sudah memulainya dengan cluster Eugenia yang menawarkan rumah-rumah bergaya new tropical modern, sesuai konsep kebun raya itu.
Integrated area
Dalam jangka panjang Puri Botanical berpotensi menghadirkan kawasan hunian, bisnis, dan rekreasi terpadu yang belum ada di Kebon Jeruk. Pasalnya, kalau Permata Hijau penuh, orang akan lari ke Kebon Jeruk. Menurut Sanusi Tanawi, Direktur PT Copylas Indonesia , rencana itu sudah masuk dalam master plan mereka.
Bagian wilayah perumahan di sepanjang jalur bakal jalan tol itu akan dikembangkan apartemen, properti komersial, hotel, rumah sakit, area rekreasi, dan lain-lain. “Jalur tol itu akan menjadi koridor bisnis paling komplit di Kebon Jeruk,” katanya. Ia sangat optimis dengan Puri Botanical. “Dalam waktu tidak lama harga kaveling di sini akan menyamai Puri Indah dan Pantai Indah Kapuk,” tambahnya.
Sejauh ini optimisme itu cukup beralasan. Harga tanah di Puri Botanical terus meningkat. Misalnya, rumah tipe 131/126 (LB/LT) yang tahun lalu dilepas Rp.900 juta, kini dijual Rp1,2 milyar(tunai satu bulan). Hal serupa terjadi di Permata Regency. Contoh, rumah tipe 117/119 yang awal 2005 dijual Rp590 juta, kini dilepas Rp708 juta (tunai keras). Sementara harga kaveling yang tadinya Rp3 juta/m2 kini Rp3,3 juta. Sedangkan di Puri Botanical Rp3,5 juta, di Meruya Residence Rp2,7 juta.
Kelanjutan tol JORR
Sayang, realisasi pembangunan tol JORR seksi W2 itu masih tertunda-tunda karena soal tanah. Kabar terakhir PT Jasa Marga menjalin kerjasama dengan BUMD (badan usaha milik daerah) DKI untuk menggarapnya. Direktur PT Jakarta Propertindo Riko Perlambang membenarkannya. Bentuk kerjasama masih dibahas: profit sharing atau revenue sharing . Begitu pula pengelolaannya.
“Yang jelas kedua pihak sama-sama punya saham di ruas itu,” kata Bambang Sulistyo, Sekretaris Perusahaan Jasa Marga. Ia berharap deal sudah tercapai akhir tahun ini. Menurutnya banyak benefit bermitra dengan DKI. “Misalnya, proses pembebasan tanah bisa lebih lancar. Harga tanah di sini mahal, rata-rata di atas Rp1 juta per meter,” ujarnya. Begitu tanah dibebaskan dan Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) setuju, konstruksi bisa diselesaikan dalam dua tahun.
Daftar Harga Rumah Baru Di Jakarta 2010 :
Pilihan Rumah Di Kebon Jeruk
Puri Botanical Residence lt/lb 200/220 Rp.2,3 milyar
Permata Mediterania lt/lb 180/190 Rp.2,2 milyar
Casa Goya lt/lb 200/220 Rp.2,6 milyar
Pilihan Rumah Di Ancol
The Bukit lt/lb 180/200 Rp. 2,1 milyar
The Green lt/lb 360/300 Rp.4,5 milyar
Jimbaran Residence lt/lb 180/200 Rp. 2, 5 milyar
Pilihan Rumah di Kelapa Gading
The Kew lt/lb 105/200 Rp.2.5 milyar
Royal Gading Mansion lt/lb 180/220 Rp. 2,2 milyar
Grand Orchard lt/lb 240/300 Rp.3,5 milyar
Pilihan Rumah di Pantai Indah Kapuk
BGM PIK lt/lb 144/180 Rp.2 milyar
Grisenda PIK Lt/lb 200/220 Rp.2,6 milyar
Crown Golf PIK lt/lb 225/250 Rp.3,5 milyar
Taman Grisenda PIK Hunian Lengkap di Pusat Kota
Taman Grisenda Pantai Indah Kapuk
Hunian Lengkap di Pusat Kota
Kebutuhan masyarakat kota akan rumah bukan hal yang asing lagi. Tapi persoalannya, adalah menentukan hunian mana yang memenuhi kebutuhan dan menunjang aktivitas kita. Karenanya, kita harus pintar-pintar memilih untuk mendapatkan keuntungan yang kita inginkan.
Lain dulu lain sekarang. Begitulah rumusan hidup yang bisa menggambarkan progresivitas manusia modern. Termasuk dalam memilih hunian. Setidaknya, menentukan hunian yang mampu mendukung segala aktivitas penghuninya adalah prioritas utama.
Di tengah kondisi demikian, PT. Giri Sela Indah turut mewujudkan hunian yang dapat memenuhi kebutuhan di atas. Hal itu dibuktikan dengan menghadirkan hunian berkonsep cluster termasuk di dalamnya town house, kavling siap huni, ruko dan rukan.
Taman Grisenda, begitulah nama proyek ini. Menawarkan dua cluster yaitu Puri dan Grand Puri. Sekarang ini, cluster Puri sendiri sudah terjual habis. Sedangkan untuk cluster Grand Puri hampir 50% sudah terjual.
Penghuni Taman Grisenda akan dimanjakan dengan fasilitas yang ditawarkan mengingat setiap cluster-nya tersedia sekolah internasional dan nasional plus , lapangan basket full court, jogging track, swimming pool, club house, dan family house. Selain itu, juga terdapat dua sekolahan yang berada tepat di dalam cluster seperti, Sekolah Pelangi Kasih dan Secret Heart.
PT. Grisenda yang berdiri 1995 silam juga masih menyisakan kavling dengan luas area di atas 300 m2, 500 m2, dan 1000 m2. Harga permeter kavling tanah di perumahan taman grisenda sudah mencapai 13 juta sampai 15 juta rupiah permeter nya. Target sasarannya jelas untuk memenuhi kebutuhan kelas atas yang ingin tetap dekat dengan pusat kota. Lokasinya yang strategis di Pantai Indah Kapuk memungkinkan penghuni mendapat akses mudah ke wilayah seperti, Pluit, Muara Karang, Jakarta Pusat,Jakarta Barat, Puri Indah dan Airport Cengkareng.
Hunian Taman Grisenda ini sendiri mengusung konsep minimalis. Tentu saja semua itu sangat memerhatikan pada konstruksi bangunan yang kokoh, tanah padat, dan dialiri pipa PAM. Luas area total Taman Grisenda mencapai sekitar 38 h. Dengan luas area sebesar ini, bisa menampung 600-700 kk. Sedangkan untuk developernya yaitu PT. Asaba yang tidak lain induk semang dari PT. Grisenda.
Untuk harga yang ditawarkan tergantung dari pilihan unit yang ada. Misalnya, rumah kecil berkisar Rp. 2,5 milyar - 8,5 milyar. Sedangkan untuk tipe menengah besar nya bisa di atas Rp. 5 milyar. Untuk harga tanah di grisenda pantai indah kapuk berkisar antara 11 juta /meter sampai 15 jutaan permeternya.
Harga tanah di PIK per Mei 2011 :
1. Bukit Golf Mediterania PIK , harga tanah 13 – 15 juta/m
2. Mediterania PIK, harga tanah 14 – 15 juta/m
3. Grisenda PIK , harga tanah 12 -15 juta/m
4. Elang laut PIK, harga tanah 6-10 juta/m
5. Katamaran,Trimaran, Layar PIK, harga tanah 7- 11 juta/m
6. Lotus Palace PIK, harga tanah 15-20 juta/m
7. Mayang PIK, harga tanah 10-14 juta/m
8. Goldcoast PIK, harga tanah 16-19 juta/m
9. Camar, Manyar PIK, harga tanah 12 – 14 juta/m
Hunian Lengkap di Pusat Kota
Kebutuhan masyarakat kota akan rumah bukan hal yang asing lagi. Tapi persoalannya, adalah menentukan hunian mana yang memenuhi kebutuhan dan menunjang aktivitas kita. Karenanya, kita harus pintar-pintar memilih untuk mendapatkan keuntungan yang kita inginkan.
Lain dulu lain sekarang. Begitulah rumusan hidup yang bisa menggambarkan progresivitas manusia modern. Termasuk dalam memilih hunian. Setidaknya, menentukan hunian yang mampu mendukung segala aktivitas penghuninya adalah prioritas utama.
Di tengah kondisi demikian, PT. Giri Sela Indah turut mewujudkan hunian yang dapat memenuhi kebutuhan di atas. Hal itu dibuktikan dengan menghadirkan hunian berkonsep cluster termasuk di dalamnya town house, kavling siap huni, ruko dan rukan.
Taman Grisenda, begitulah nama proyek ini. Menawarkan dua cluster yaitu Puri dan Grand Puri. Sekarang ini, cluster Puri sendiri sudah terjual habis. Sedangkan untuk cluster Grand Puri hampir 50% sudah terjual.
Penghuni Taman Grisenda akan dimanjakan dengan fasilitas yang ditawarkan mengingat setiap cluster-nya tersedia sekolah internasional dan nasional plus , lapangan basket full court, jogging track, swimming pool, club house, dan family house. Selain itu, juga terdapat dua sekolahan yang berada tepat di dalam cluster seperti, Sekolah Pelangi Kasih dan Secret Heart.
PT. Grisenda yang berdiri 1995 silam juga masih menyisakan kavling dengan luas area di atas 300 m2, 500 m2, dan 1000 m2. Harga permeter kavling tanah di perumahan taman grisenda sudah mencapai 13 juta sampai 15 juta rupiah permeter nya. Target sasarannya jelas untuk memenuhi kebutuhan kelas atas yang ingin tetap dekat dengan pusat kota. Lokasinya yang strategis di Pantai Indah Kapuk memungkinkan penghuni mendapat akses mudah ke wilayah seperti, Pluit, Muara Karang, Jakarta Pusat,Jakarta Barat, Puri Indah dan Airport Cengkareng.
Hunian Taman Grisenda ini sendiri mengusung konsep minimalis. Tentu saja semua itu sangat memerhatikan pada konstruksi bangunan yang kokoh, tanah padat, dan dialiri pipa PAM. Luas area total Taman Grisenda mencapai sekitar 38 h. Dengan luas area sebesar ini, bisa menampung 600-700 kk. Sedangkan untuk developernya yaitu PT. Asaba yang tidak lain induk semang dari PT. Grisenda.
Untuk harga yang ditawarkan tergantung dari pilihan unit yang ada. Misalnya, rumah kecil berkisar Rp. 2,5 milyar - 8,5 milyar. Sedangkan untuk tipe menengah besar nya bisa di atas Rp. 5 milyar. Untuk harga tanah di grisenda pantai indah kapuk berkisar antara 11 juta /meter sampai 15 jutaan permeternya.
Harga tanah di PIK per Mei 2011 :
1. Bukit Golf Mediterania PIK , harga tanah 13 – 15 juta/m
2. Mediterania PIK, harga tanah 14 – 15 juta/m
3. Grisenda PIK , harga tanah 12 -15 juta/m
4. Elang laut PIK, harga tanah 6-10 juta/m
5. Katamaran,Trimaran, Layar PIK, harga tanah 7- 11 juta/m
6. Lotus Palace PIK, harga tanah 15-20 juta/m
7. Mayang PIK, harga tanah 10-14 juta/m
8. Goldcoast PIK, harga tanah 16-19 juta/m
9. Camar, Manyar PIK, harga tanah 12 – 14 juta/m
Langganan:
Postingan (Atom)