Citraland Surabaya - The Luxury Golf Estate

Citraland Surabaya Golf Residence
Hunian mewah – The Singapore Of Surabaya

Detail profil lebih simpel dengan penggunaan material modern.

Rumah dua lantai berasitektur klasik modern ini termasuk tipe terlaris di Citraland Surabaya ,Provinsi Jawa Timur, yang dikelilingi padang golf. Jumlah rumah yang ditawarkan 112 unit terdiri atas tiga model klasik modern. Seluruh model rumah dirancang arsitek ternama. Pemilihan desain yang berunsur klasik namun tampil modern dimaksudkan agar lebih disukai kalangan muda.

Luas rumah 300 m2 dengan kaveling berukuran 15 x 25 m2 dan lebar bangunan 15 m. Setiap lantai rumah memiliki ketinggian tiga meter. Olahan fasadnya menonjolkan garis-garis klasik yang ringan. Sisi modern dihadirkan pada penggunaan material. Penutup lantai tidak lagi menggunakan marmer tapi homogenous tile. Begitu pula bahan kusen jendela, terbuat dari alumunium, dan penutup atap genteng beton. Pilihan warna pada rumah menggunakan paduan krem dan putih. Ornamen profil ditonjolkan dengan warna putih.

Unsur ornamen profil pada klasik modern memang dihadirkan tidak rumit. Terlihat pada bentukan dua kolom yang menandai area pintu masuk (porch). Tampilan kolom tidak lagi silinder tapi persegi empat. Bagian kepala dan kaki kolom hanya diberi ornamen profil dengan sedikit lekukan. Entablature, elemen horizontal di atas kolom, juga dihadirkan dengan profil cornice simpel. Daun pintu masuk utama dibuat dari bahan kaca bening dihiasi teralis berpola garis lurus dan lengkung di baliknya. Ditambahkan juga kaca bening semisirkular di atas pintu.

Bagian yang cukup kuat memunculkan sentuhan klasik pada aristektur rumah adalah balkon. Pengolahan area balkon diberi ornamentasi besi tempa berpola flora pada railing. Ditambahkan juga variasi portal yang membingkai bagian jendela di belakangnya. Paling atas dihiasi dengan profil cornice yang ditopang dengan titik-titik ornamen molding cekung. Bagian jendela lainnya dibingkai dengan architrave berbentuk persegi empat polos. Dihadirkan pula aksen balkon dekoratif di bawah jendela atas dengan cornice simpel. Di bagian atas pintu garasi yang memuat dua mobil, terdapat ornamentasi profil tipis dengan ukiran spiral.

Atap rumah seharga Rp. 3 miliar an ini didesain dengan bentuk pelana berkemiringan 30 derajat. Untuk memudahkan perawatan dan menghindari tampias hujan, overhang atap dilebarkan hingga menaungi profil.
Rumah terdiri atas empat kamar tidur plus dua kamar tidur pelayan. Interiornya konsisten menerapkan gaya klasik. Terlihat pada rancangan tangga yang didesain melengkung pada bagian dasar dan detail railing-nya. Void di area tangga bermanfaat untuk mengalirkan udara ke atas. Sedangkan taman belakang yang menghadap ke padang golf dimanfaatkan untuk tempat menaruh gazebo.

Citraland Surabaya bersama dengan Graha Famili dan Pakuwon merupakan perumahan yang termewah di Surabaya, dengan fasilitas golf dan penaataan yang bersih dan rapi menonjolkan segi kemewahan tiada taranya. Hunian ini merupaka campuran antara rumah sejati dan villa kelas atas. Diprediksikan harganya akan terus meningkat karena saat dipasarkan dalam waktu singkat sudah hampir habis stok rumah dan kavlingnya. Saat ini harga pasaran tanah di Citraland sekitar 3 sampai 5 juta rupiah per meter nya, tidak berbeda jauh dengan Graha Famili yang sekitar 4 sampai 5 juta rupiah per meternya.

Rumah Di Jakarta Semakin Tak Terjangkau

Di Jakarta Harga Rumah 2 Milyar Sudah Biasa

Perumahan-perumahan seharga 2 – 3 milyar habis diserbu.

Di Jakarta rumah harga miliaran ke atas umumnya ditawarkan di Kelapa Gading, Pondok Indah, Pantai Indah Kapuk, Sunter, Puri Indah, Pluit dan Ancol . Kalau 5 – 6 tahun lalu rumah seharga 1 milyar itu sudah terbilang mewah, sekarang menyusul meningkatnya harga tanah akibat makin baiknya infrastruktur dan fasilitas di kawasan, rumah seharga itu sudah masuk kategori rumah menengah. Karena itu perumahan-perumahan seperti Kelapa Gading(350 ha) dan PIK (623 ha) yang semula hanya memasarkan rumah seharga Rp700 juta an tahun 90 an , sekarang pun mulai menjual rumah di atas 3 miliaran.

Kelapa Gading berani melansirnya karena aksesnya makin bagus menyusul dibukanyaberbagai akses masuk. Sementara Pantai Indah Kapukberada di pusat Jakarta Utara “Kami baru menjajaki pasar. Tapi, saat launching cluster Grisenda dan Long Beach akhir Oktober lalu ternyata rumah Rp.2,5 miliaran yang laku duluan,” kata Novel Fauzi, Marketing Manager . Dari sembilan belas unit yang ditawarkan, enam belas di antaranya sudah terjual.

Perumahan-perumahan besar lain di kawasan seperti Alam Sutera (700 ha), Paramount Serpong (660 ha), Summarecon Serpong (660 ha), BSD City (6.000 ha) juga kencang.Penjualan rumah mahalnya sepanjang 2009. Oktober lalu Paramount meluncurkan cluster baru Il Rosa. Sebanyak 71 unit ludes saat launching, sebagian harganya Rp1 miliaran ke atas. Sebulan kemudian Summarecon juga sukses memasarkan cluster Dalton (175 unit) di Scientia Garden. Sebanyak 162 unit langsung terjual saat launching. Harga rumahnya mulai dari Rp800 jutaan.

Lokasi dan arah hadap
Lilia Sukotjo, Marketing Director PT Alam Sutera Realty Tbk, mengatakan, permintaan rumah di atas Rp1 miliar di Alam Sutera memang meningkat tajam. “Yang di bawah Rp1 miliar malah kurang dilirik,” ujarnya. Karena itu kebanyakan yang dirilis sekarang rumah di kisaran Rp1 miliar – Rp2,6 miliar/unit. Di atas itu dijual dalam bentuk kaveling. “Yang terlaris rumah seharga Rp1,2 miliar – 1,6 miliar,” ungkapnya. Ia menyebut semua rumah itu sebagai rumah menengah dan menengah-atas, bukan rumah mewah.

Saat ini rumah yang dipasarkan Alam Sutera tersebar di tiga cluster: Sutera Onyx, Sutera Palma dan Sutera Palmyra. Ketiganya berada di jalan utama yang tersambung langsung dengan pintu tol di KM 15 + 400 yang dibangun Alam Sutera itu. Penjualannya meningkat tajam pasca dioperasikannya akses tol itu, 18 September 2009. “Sekarang omset kami sekitar Rp70-100 miliar per bulan,” katanya.

Lia menjelaskan, konsumen rumah miliaran sangat memerhatikan lokasi dan arah hadap rumah. Soal ruang yang penting punya ruang tamu, ruang keluarga dan ruang makan terpisah. Sementara kamar tidur minimal tiga di luar kamar pembantu. Mengenai garasi boleh ada boleh tidak, tergantung lebar kaveling. Pasalnya, untuk rumah dengan lebar kaveling 10 m sebagian konsumen memilih garasinya dijadikan kamar, mobil ditaruh di carport. Begitu pula fasad dan tata ruang, yang penting tidak nyleneh.

Misalnya terkait tata ruang, posisi pintu utama tidak tegak lurus dengan pintu belakang, kamar mandi tidak di atas dapur dan lain-lain. Ini terkait latar belakang konsumen yang kebanyakan pedagang Cina di Jakarta Barat. Mereka amat memperhitungkan soal fengshui. Mereka juga cenderung membeli rumah secara tunai, langsung atau bertahap. “Yang beli pakai KPR cuma 30 persen,” katanya.

Spesifikasi bangunan rumah satu miliaran ke atas di Alam Sutera standar rumah menengah-atas. Misalnya, atap genteng keramik, rangka atap baja ringan, jendela dan kusen yang terhubung dengan ruang luar dari aluminium, lantai keramik lokal. Untuk rumah besar ukuran keramiknya 60 x 60. Yang membedakan harga rumah di township ini hanya luas bangunan dan kavelingnya. Untuk rumah seharga Rp2,6 miliar bangunannya 280 m2 dan kaveling 16 x 30 m2.

Super premium
Pendapat senada dilontarkan Liam Ning, Marketing Director PT Bumi Serpong Damai Tbk, developer BSD City. Menurutnya, rumah miliaran yang sekarang dipasarkan di BSD City adalah rumah menengah-atas. “Rumah mewahnya coming soon,” katanya. BSD memasarkan rumah miliaran di Green Cove (29 ha) dan Foresta (72 ha). Ada tiga cluster yang dikembangkan di Green Cove: Green River Park, Green Height dan The Prairie. Dua cluster pertama sudah habis, di The Prairie tinggal sedikit berupa kaveling seharga Rp4,2 juta/m2. Green Cove diminati karena lokasinya berada di antara kawasan bisnis (CBD) pengembangan tahap I dan II dan memiliki view ke Kali Cisadane.

Stok rumah menengah-atas yang cukup banyak di Foresta. Di cluster Freshco dijual seharga Rp800 jutaan – 1,7 miliar. Sedangkan di Primavera rumah tipe 200/160 dilepas Rp1,6 miliar. Dari 125 unit yang dipasarkan sejak Oktober 2008, sekarang tinggal 20 unit. Semua rumah dibangun tiga lantai. Lantai bawah untuk area servis, lantai dua area semi privat menyambung dengan fasilitas kolam renang (lagoon) dan taman bersama, lantai tiga area privat.

Lain lagi Summarecon Serpong. Setelah sukses memasarkan rumah-rumah Rp1 miliaran di sejumlah cluster, 24 Oktober 2009 melansir cluster anyar The Crown (7 ha) di kawasan Pondok Hijau Golf. Di cluster yang tergolong super premium itu developer menawarkan rumah klasik dua lantai dalam empat pilihan. Terkecil tipe 291/420 seharga Rp2,9 miliar, paling besar tipe 334/504 seharga Rp3,3 miliar – Rp4,04 miliar. Tipe terbesar dilengkapi kolam renang pribadi.

Rumah yang akan dibangun 140 unit. Saat launching baru separuh yang dilepas. “Dari 47 unit yang ditawarkan sekarang tinggal beberapa unit yang semuanya ada di hoek,” kata Sharif Benyamin, Direktur KSO Summarecon Serpong, developer township tersebut. Yang paling diminati rumah tipe 291/420. Harganya tidak terlampau tinggi, kamarnya empat plus satu kamar pembantu. Sudah memadai untuk keluarga mapan.

Summarecon pede melansir cluster super premium karena lokasinya bagus: bersisian langsung dengan lapangan golf Gading Raya Golf & Course dan menyambung dengan Park Land, taman seluas 23 ribu m2 yang dilengkapi air terjun, kolam air dan jogging track. Selain itu clusternya juga didesain berbeda dari cluster-cluster lain. Misalnya, jalan lingkungan lebih lebar (antara 12-24 m), lansekapnya menyambung dengan lapangan golf, sistem keamanan ditunjang video phone dan CCTV, ada fasilitas club house dengan kolam renang semi indoor, jacuzzi, ruang serba guna, lounge serta children play ground.

Sebelumnya, awal Maret 2009 PT Jaya Real Property (JRP) Tbk sudah lebih dulu memasarkan cluster super premium Bukit Menteng di Bintaro Jaya. Topografinya berbukit dan lokasinya hanya beberapa ratus meter dari pintu tol Pondok Ranji di ruas tol Ulujami-Serpong. Di lahan 12 ha itu developer hanya menawarkan 80 kaveling dengan ukuran terkecil 600 m2. Seluruhnya dijual berupa kaveling seharga Rp5 juta/m2. Jadi, harga kavelingnya saja minimal Rp3 miliar. “Saat ini sudah 30 persen yang terjual,” kata Helly S Tambunan, Marketing Manager Bintaro Jaya.

Untuk rumah di bawah Bukit Menteng, JRP menyediakannya di cluster Kebayoran View (6 ha). Tersedia dua tipe rumah bergaya modern tropis split level dengan 3 – 4 kamar seharga Rp1,6 miliar – 2,1 miliar, inden 8-10 bulan. Jumlah rumah yang dipasarkan baru 30 unit dari total 100 unit. Pilihan lain di Bintaro Jaya ada di cluster terbaru Kebayoran Village (20 ha). Tipe rumahnya lebih kecil dibanding Kebayoran View seharga Rp1,18 miliar – 1,5 miliar. Di luar real estate di atas, di Tangerang Anda juga bisa mendapatkan rumah miliaran di Lippo Karawaci, Les Belles Maisons di Jl Raya Serpong dan Premier Golf Residence di Kota Modern. Joko Yuwono, Samsul A Nasution
Pilihan Rumah Rp1 Miliar Ke Atas di Tangerang

Nama Perumahan

Lokasi

Pantai Indah Kapuk
cluster Long Beach
125/110 1.680.000.000


Pantai Indah Kapuk
cluster Taman Grisenda Jakarta 160/120 1.600.000.000

Alam Sutera
cluster Sutera Onyx
200/300 2.100.000.000

Kelapa Gading
cluster Grand Orchard Jakarta 200/180 2.456.000.000

Victoria Park Residence
cluster The Mansion
225/171
1.730.000.000

Summarecon Serpong
cluster The Crown Gading Serpong 291/420
3.300.000.000

Les Belles Maisons Serpong
292/270
1.800.000.000

PIK cluster Gold Coast Jakarta
300/375
5.500.000.000

Pantai Indah Kapuk - Indonesia Luxury House

Perumahan Pantai Indah Kapuk (PIK) menawarkan sesuatu yang unik bagi konsumen. Di samping eksklusivitas yang disandang oleh perumahan super mewah ini, sejak awal PIK hadir dengan konsep yang berbeda.

Sistem tata lingkungan yang ada di Pantai Indah Kapuk, memang memiliki ciri khas tersendiri, sehingga dengan mudah bisa dibedakan dengan kawasan Pondok Indah, Menteng atau yang lain.

Dari aspek topografis, wilayah Jakarta Utara berada satu meter di atas permukaan air laut pasang. Ini jelas me-nyu-litkan pengembangan kawasan ini sebagai tempat hunian karena sewaktu-waktu dapat dilanda banjir atau pasang. Apalagi air di kawasan ini sama sekali tidak bisa dijadikan air minum.
Dengan segala kesulitan di atas, Perumahan Pantai Indah Kapuk justru hadir sebagai solusi hunian eksklusif di wilayah tersebut. Namun kesulitan yang ada sebaliknya merupakan keunikan atau nilai plus dari PIK yang terus dicari oleh konsumen atau masyarakat.

Dalam rencana induk (masterplan) perumahan, PIK memiliki luas areal cukup besar mencapai 831 hektare. Dari luasan areal tersebut, boleh dikata hampir semua sudah dikembangkan. Dan kini pengembangan yang baru adalah 200 hektare yang berada di sektor Utara Barat.
Bulan September 2003 lalu, PT Mandara Permai selaku developer perumahan ini meluncurkan produk baru yakni Bukit Golf Mediterania.

Menurut Indra Bramono, General Affairs Manager PT Mandara Permai, dari 200 hektare itu sebenarnya sudah ada yang dikembangkan yakni lapangan golf. Sekarang yang dipasarkan adalah cluster-cluster khusus dengan unit rumah sebanyak kurang lebih 1.800 unit. Hingga kini unit yang terjual mencapai sekitar 700-an unit rumah.
“Konsepnya adalah Medi-terania, di mana masing-masing cluster punya akses cuma satu sehingga eksklusivitas oke. Yang menarik lagi, antara rumah ada jogging track, tidak menempel, kurang lebih 3 meter. Lalu ada dua country club, di masing-masing sudut Utara, Timur, Barat dan Selatan ada club house,” ujarnya kepada SH yang mewawancarai di kantornya di Jakarta, Kamis (30/10).

Di kawasan yang sedang dikembangkan ini PT Mandara Permai mengusung konsep PIK sebagai mix use area atau areal multi fungsi yakni sebagai pusat komersial dan hunian eksklusif. Di tengah hunian ada shopping arcade dengan konsep city walk. Lantas di belakang shopping arcade ada townhouse atau rumah tinggal eksklusif. Ada pula Diamond Circle yang di dalamnya bakal dibangun pusat belanja, apartemen, perkantoran, dan lain-lain.
Pada pengembangan kawasan yang 831 hektare sebelumnya, rumah hunian lebih banyak dibandingkan komersial. Ini terlihat dari total 1.600-an unit rumah mewah, sebanyak 90 persen sudah dihuni.
PT Mandara Permai dalam pengembangan kawasan PIK bersinergi dengan developer ternama lain yaitu Agung Podomoro dan Agung Sedayu Grup.


PIK bukan penyebab banjir – telaah Polder System

Apa keunikan dari Pantai Indah Kapuk?
Pertama adalah sistem tata air (hidrologi) di sini mengacu pada polder system.
Menurut Indra, karena PIK berada di Jakarta Utara, yang notabene 40 persen wilayah pesisir Jakarta berada di bawah permukaan air pasang, maka selayaknya untuk Jakarta Utara satu-satunya sistem hidrologi yang bisa dipakai sebenarnya sistem polder. Sebenarnya bisa juga dengan menguruk tanah sehingga menjadi lebih tinggi, namun tetap saja apabila terjadi pasang kemungkinan banjir bisa terjadi.

Pada sistem polder, satu area tertentu akan dibatasi oleh tanggul. Nantinya air akan disalurkan dengan saluran kolektor masuk ke suatu waduk. Sampai ketinggian tertentu, air dari waduk akan dipompa ke laut. “Jika tidak diberi tanggul, air laut akan masuk. Sebaliknya kalau ada tanggul tetapi di dalam tidak ada saluran atau kanal, air tidak akan bisa ke mana-mana. Demikian pula air buangan rumah tangga dengan tricking filter akan dibuang ke waduk dan dipompa ke laut,” katanya.

Dengan demikian Indra menolak tegas bila Pantai Indah Kapuk disebut-sebut merusak lingkungan atau penyebab banjir di Jakarta Utara. Karena sebenarnya, dengan kecenderungan kawasan ini yang landai, seharusnya seluruh Jakarta Utara menggunakan sistem polder. Praktis katanya, tidak ada perubahan lingkungan yang diakibatkan oleh sistem tersebut. PIK tidak banjir karena dia memiliki sistim terpadu sendiri, bukan karena menghalangi jalan air dari Jakarta menuju pantai.

Sebagai kawasan perumahan mentereng, PIK memiliki akses tersendiri ke jalan tol dalam kota. Dari Grogol jika ingin menuju PIK sudah tidak perlu ke Pluit atau Muara Karang, tetapi langsung keluar di pintu tol Kapuk Muara. Demikian sebaliknya, dari PIK dapat langsung masuk ke tol dalam kota.
“Kita punya empat akses masuk, satu dari tol dalam kota , satu dari bandara Soekarno-Hatta, satu dari pluit dan satu dari daan mogot melewati perumahan grisenda pik.

Badan Pengelola
Kesulitan alam yang ada oleh PT Mandara Permai diatasi dengan sejumlah langkah. Sebagai hunian eksklusif dan pusat komersial, pengembang mempersiapkan lahan hijau. Sejak perumahan ini dibangun tahun 1992, sekitar 70.000 pohon berbagai jenis telah ditanam. Tak heran bila memasuki Pantai Indah Kapuk, sejak di pintu gerbang dan sepanjang jalan/koridor utama, di sisi kiri-kanan jalan terdapat pohon-pohon dan tanaman bunga-bungaan.

Dalam hal pengelolaan kawasan, manajemen PT Mandara Permai tetap memegang kendali soal keamanan, begitu pun dengan perawatan kavling, perawatan jalan, sistem polder . Di PIK terdapat satu divisi yakni Divisi Operation and Maintenance (MO) yang menjadi semacam Badan Pengelola.

Dengan segala kelebihan yang disandang, Pantai Indah Kapuk tetap merupakan pilihan teratas bagi mereka yang mencari tempat hunian dan bisnis yang tepat di wilayah Jakarta Utara. Memang ada alternatif lain seperti perumahan Pantai Mutiara yang letaknya lebih dekat ke bibir laut, tetapi Indra tetap yakin PIK tidak akan mungkin mati.
“Saya rasa PIK tidak akan mungkin mati. Karena wilayah Muara Karang dan Pluit sudah padat. Masyarakat pasti akan mencari perumahan kita karena di sini mereka bisa mendapatkan tempat tinggal yang nyaman dan tempat bisnis yang mudah dijangkau,” katanya optimis.

Percaya atau tidak, Pantai Indah Kapuk bersama-sama dengan kawasan Kelapa Gading disebut-sebut sebagai Kepala Naga yang dalam peruntungan Cina dikatakan bakal membawa hoki (rezeki) atau berkah bagi yang tinggal di sana. Tak heran, Pantai Indah Kapuk terus dicari oleh masyarakat dari seluruh Indonesia.

Daftar Kompleks Perumahan di Pantai Indah Kapuk :

Pantai Indah Kapuk Bagian Selatan :

1. Manyar

2. Taman Grisenda

3. Elang laut

4. Walet

5. Camar

6. Long Beach

Pantai Indah Kapuk Bagian Utara :

1. BGM , Gold Coast

2. Taman Resor Mediterania

3. Katamaran

4.Taman Lotus

5. Mediterania Bulevar

Villa Kota Bunga Puncak

Anda mengenal Villa Como di Italy ? Atau Villa Savoye di Perancis ? Villa dideskripsikan sebagai rumah mewah yang berada di pinggiran kota, biasa disebut juga rumah kedua atau vacation home bagi kaum berduit.

Di Indonesia terdapat berbagai macam villa, namun yang paling sensasional tentunya Villa Kota Bunga yang terletak di Puncak, Jawa Barat. Terletak hanya 1,5 jam perjalanan, jika tidak macet, villa kota bunga benar-benar asri, hijau dan tentu saja mewah. Villa kota bunga terdiri dari berbagai macam arsitektur bangunan yang beraneka ragam bentuk dan desainnya.

Terdapat hampir 50 an jenis villa dari berbagai jenis negara, seperti tipe Inggris, Jepang, Belanda, Thailand, Swiss, Perancis, Italy dan lainnya. Harga villa yang ditawarkan berkisar antara 400 juta sampai 5 milyar rupiah perunitnya. Juga dijual kavling untuk dibangun dengan luas 200 sampai 600 meter persegi dengan harga sekitar 2 juta an rupiah per meternya. Ini menjadikan villa kota bunga sebagai villa termahal dan termewah di Indonesia. Dengan luas tanah 200 meter persegi maka harga villa sekitar 800 juta – 1 milyar rupiah per unitnya., tidak berbeda jauh dengan harga sebuah rumah mewah di Jakarta.

Daftar villa – villa mewah di penjuru dunia :

* Fallingwater
* Villa Lewaro di Irvington, New York,
* Villa Savoye di Poissy, France,
* Villa Tugendhat di Brno, Czech Republic,
* Varsity Villas, di Bloomington, Indiana

Villa di Kota Bunga type Nottingham yang banyak disukai, dengan kisaran harga 500 - 800 juta rupiah per unit nya.

Villa kota bunga memiliki fasilitas yang lengkap seperti taman bermain seperti Dunia Fantasi Ancol, memiliki danau yang indah dan luas serta jernih airnya, memiliki taman2 yang asri dan memiliki perbukitan dan fasilitas olahraga seperti kolam renang, tennis dan lapangan basket.

Kiranya warga Jakarta dan sekitarnya benar-benar dimanjakan dengan kemewahan villa kota bunga dan kesegaran alamnya yang dingin dan sejuk. Cobalah sekali – kali anda berkunjung ke Villa Kota Bunga. Dijamin segar dan tenaga ter – charge kembali .

Desain Rumah Pantai Indah Kapuk

Menata Interior Modern Tropis

Harmonisasi antar-ruang dalam sebuah rumah tinggal tentunya akan tercipta lebih baik jika mengangkat sebuah konsep desain interior yang terkait satu sama lain, meskipun dalam dunia desain interior sah-sah saja menabrakkan dua sampai tiga konsep gaya desain. “Tidak ada aturan semua ruang harus seragam. Bisa saja di ruang keluarga gayanya etnik, di kamar tidur anak bertema futuristik. Tapi, syaratnya kedua ruang ada pembatas. Jika antar-ruang saling menyambung sehingga terlihat dalam satu pandangan mata, sebaiknya dihadirkan dalam satu konsep saja,“ kata arsitek muda Anna Hadi Purnamasari, pemiliki studio Annahape.

Memadupadankan dua gaya, modern dan tropis, juga bisa menjadi satu pilihan desain yang akan kita bahas berikut ini. Unsur tropis lebih memanfaatkan kekuatan dari alam seperti cahaya matahari dan aliran udara. Karena itu penataan rumah tropis harus menempatkan banyak bukaan agar limpahan cahaya alami dan angin segar dapat masuk ke dalam bangunan. Sementara gaya modern mengacu pada gaya hidup yang lebih simpel dan praktis. Detil-detil dan ornamentasi yang tidak perlu cenderung dihilangkan.

Paduan Material Alami dan Buatan
Ketika memilih gaya desain, berarti kita juga harus mengetahui karakter material yang cocok digunakan. Unsur tropikal terkait erat dengan pemanfaatan kembali bahan-bahan alami seperti batu alam, kayu dan bahan-bahan lokal seperti bambu, mendong, tikar, pelepah pisang, dan lain-lain. Sedangkan karakter modern dapat diciptakan dengan penggunaan material industrial seperti alumunium, stainless steel, besi dan kaca. Keduanya bisa kita padukan atau kita angkat salah satunya saja.

Aksen Ruang

Seperti yang terlihat di rumah contoh perumahan Grisenda Pantai Indah Kapuk, anda bisa menerapkan material alami sebagai aksen pada dinding atau lantai di rumah. Untuk menguatkan kesan modernnya, pengolahan material alami ini tentunya harus dipertimbangkan tetap terlihat simpel, tidak banyak detail. Seperti batu alam, pilih yang tampilannya tidak terlalu rustic (permukaan kasar, bentuk tidak beraturan) tapi yang permukaannya agak halus serta corak dan warnanya satu warna. Contohnya, batu andesit atau paras jogja. Begitu pula pada pengolahan kayu, sebaiknya dihadirkan dalam bentuk-bentuk geometris dengan finishing yang rata (flat). Lantai misalnya dapat dilapisi parket yang terlihat alami dan tetap presisi.

Eksplorasi bahan-bahan alami lokal seperti anyaman tikar ternyata juga bisa diangkat dalam nuansa modern yang kuat seperti ruang keluarga ini. Tampilan dinding dan lantai yang menyatu membentuk bidang persegi dalam balutan bahan tikar berwarna cokelat kehijauan tampak menarik.

Furnitur

Furnitur dapat dihadirkan lebih variatif dalam pemakaian materialnya. Seperti yang terlihat di dominan perumahan di bagian utara jakarta seperti Kelapa Gading dan Pantai Indah Kapuk, selain unsur kayu, bisa ditambahkan anyaman rotan, mendong, eceng gondok, pelepah pisang, bambu dan jenis tanaman lainnya yang kini sudah banyak dikembangkan.

Desain furnitur lebih dominan mengemas material tropis dalam bentuk yang modern. Pilih yang bergaris tegas, tidak ada detail profil. Untuk upholstery, pakailah bahan yang bertekstur sesuai dengan fungsinya (lembut atau kasar) dan juga warna yang sesuai. Desain modern membutuhkan desain yg kompak, furnitur sistem build-in lebih tepat untuk beberapa fungsi dan dikombinasikan dengan furnitur satuan (loose furniture/freestanding) . Contohnya, kamar tidur bagian panel kepala ranjang dan lemari serta meja dibuat build-in, sedangkan dipan dan sofa diletakkan sendiri saja.

Warna Cerah
Jika gaya modern minimalis banyak memakai warna abu-abu, merah dan hitam untuk pewarnaan dinding ruang, maka pada modern tropis lebih cocok mengambil warna-warna natural seperti cokelat, hijau, krem, atau putih. Warna-warna pastel yang ringan masih sesuai dihadirkan untuk mengangkat suasana ruang terlihat terang, apalagi dibantu cahaya matahari yang dibiarkan banyak masuk ke dalam rumah modern tropis.
Partisi yang Menembuskan Cahaya


Tata letak ruang dalam interior modern yang serba terbuka, menghendaki pengurangan penggunaan sekat. Batas fisik antar-ruang biasanya tidak dihadirkan secara massif tapi transparan. Sejalan dengan pendekatan unsur tropis yang memasukkan banyak cahaya alami dan udara ke dalam ruang, memakai banyak bukaan pintu dan jendela yang besar serta dinding dari kaca transparan perlu dimanfaatkan secara optimal.


Karena itu, jika ingin tetap membuat sekat, sebaiknya partisi didesain rendah, bisa juga berupa kaca transparan atau sedikit buram, sehingga tetap memasukkan cahaya dan mengalirkan angin. Dan batas fisik itu tidak menutupi pandangan.

Misalnya, antara ruang tamu dengan ruang makan hanya disekat sebagian dengan panel
kayu rendah atau kisi-kisi kayu. Interior menjadi tetap berkesan terbuka, ringan dan lapang tanpa mengubah tata letak dan fungsi ruang.

Manfaatkan Ruang luar
Rumah modern tropis kerap memiliki inner courtyard yang bisa terletak di tengah ruang, samping atau bagian belakang bangunan. Idealnya, seluruh ruang di rumah dapat menikmati view ke arah ruang terbuka seperti itu. Paling tidak, posisikan ruang yang banyak dimanfaatkan untuk anggota keluarga seperti ruang makan dan ruang keluarga serta juga ruang kamar tidur yang memerlukan lebih banyak pertukaran udara segar dan pencahayaan alami.

Daftar harga tanah di PIK 2011

1. Bukit Golf Mediterania PIK , harga tanah 10 – 12 juta/m

2. Mediterania Resor PIK, harga tanah 12 – 15 juta/m

3. Grisenda PIK , harga tanah 9 -11 juta/m

4. Elang laut PIK, harga tanah 6-7 juta/m

5. Katamaran,Trimaran, Layar PIK, harga tanah 8 – 9 juta/m

6. Lotus Palace PIK, harga tanah 15-17 juta/m

7. Mayang PIK, harga tanah 8-9 juta/m

8. Goldcoast PIK, harga tanah 14-17 juta/m

9. Camar, Manyar – PIK, harga tanah 8 – 9 juta/m

10. Garden House PIK, harga tanah 16 – 18 juta/m

11. Mediterania Boulevard, Venice,Rome PIK, harga tanah 10 – 12 juta/m

12. Phinisi PIK, harga tanah 11 -13 juta/m

13. Ebony Golf -PIK, harga tanah 12- 14 juta/m

Trend Rumah Minimalis Tropis 2010

Kesan tropis dihadirkan melalui pemakaian batu alam sebagai unsur dekoratif, sedangkan konsep minimalis diterapkan lewat penggunaan dak-dak beton sebagai kanopi.

Rumah tipe Chrusant 165/186 seharga Rp. 2,5 milyar di perumahan Taman Grisenda Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, ini mengusung tema minimalis tropis pada fasad rumahnya. “Saat ini banyak pengembang yang menonjolkan fasad dengan tema minimalis yang terlalu futuristik. Tema seperti itu musiman, tidak tahan lama. Jadi, menurut kami unsur alam tidak boleh ditinggalkan, tetap harus terlihat pada fasad rumah,”

Dengan konsep perkebunan dan nuansa alam yang melingkungi perumahan, menurut dia fasad bergaya minimalis tropis dirasa paling pas. Kesan tropis dihadirkan melalui pemakaian batu alam sebagai unsur dekoratif pada dinding fasad. Terlihat kuat pada dinding menyiku yang menutup sebagian area teras. Dinding masif yang diberi tiga lubang berbentuk persegi empat itu, menjadi titik pandang yang menarik di bagian tengah bangunan dengan lebar delapan meter ini.

Sementara jendelanya dibuat dengan ukuran besar-besar, ditambah lubang ventilasi di bagian atas. Itu membuat udara leluasa masuk dan tidak perlu lagi menggunakan pendingin udara serta lampu pada siang hari, karena cahaya matahari sudah sangat mencukupi. “Menurut kami, rumah yang nyaman itu terkait dengan penataan ruang, sirkulasi udara, sistem pencahayaan, selain soal art bangunannya sendiri,“ kata Yan.
Sedangkan konsep minimalis diterapkan lewat penggunaan dak-dak beton persegi empat sebagai kanopi di atas jendela-jendela dan area teras yang menaungi pintu masuk utama. Dinding fasad disapu warna abu-abu muda dan dipadu dengan warna cat putih, untuk menegaskan garis-garis mendatar yang dihasilkan dari bentukan dak beton dan list vertikal yang membingkai dua buah jendela kamar di depan taman.

Sebagai pengimbangnya, diberi aksen warna hitam pada lubang-lubang ventilasi, dan warna cokelat tua dari kusen kayu kamper samarinda oven pada pintu dan jendela. Fasad rumah satu lantai yang dirancang MJ.White ini, sekilas terlihat seperti bangunan dua lantai karena plafonnya dibuat tinggi, mencapai 4,3 meter dari lantai.

Model atap pelana dengan genteng beton flat berwarna hitam, dipecah menjadi tiga bagian dengan dua ketinggian berbeda. Atap paling tinggi terletak di bagian tengah yang menaungi ruang tamu dan ruang keluarga.

Daftar rumah-rumah yang menganut konsep modern tropis di Jakarta dan kisaran harganya .

Data per Mei 2011 :

1.Taman Grisenda Pantai Indah Kapuk ( 2,5 milyar - 7,5 milyar , harga tanah 8 - 10 jt/m )
2.Casa Goya Kebon Jeruk ( 1,5 milyar - 3,5 milyar , harga tanah 5-7 jt/m )
3.Grand Orchard Kelapa Gading ( 1,5 milyar - 3 milyar , harga tanah 7 -9 jt/m)
4.Green Mansion Daan Mogot ( 1,5 milyar - 3 milyar )
5.Casa jardine Daan Mogot ( 800 juta - 2,5 milyar , harga tanah 5 - 6 jt/m )
6.Puri Botanical Kebon Jeruk ( 1,5 milyar - 2,5 milyar , harga tanah 5 jt/m )
7.Puri Mansion di Puri Indah ( 1 milyar - 2,5 milyar )
8.Gading Kirana di Kelapa Gading ( 1,5 milyar - 5 milyar , harga tanah 7- 9 jt/m )
9.Mediterania Kelapa Gading ( 1,5 milyar - 5 milyar , harga tanah 9 - 11 jt /m )

Desain Rumah Modern Tropis Semakin Digemari

Dominasi Kaca di Rumah Tropical Modern


Fasad rumah di cluster Grisenda , Pantai Indah Kapuk ini bisa menjebak siapa saja yang baru pertama kali melihatnya. Dari luar tampilannya seperti rumah dua lantai, padahal sesungguhnya tiga lantai. Kesan lebih luas dan tampak dua lantai itu muncul karena bangunannya cukup tinggi. Plafonnya mencapai empat meter. Hingga ke puncak atap tujuh meter. “Kesannya memang lebih luas dan seperti rumah dua lantai,” kata divisi Planning, Design & Engineering Coordinator Grisenda PIK.
Dengan bangunan setinggi itu sirkulasi udara menjadi lebih lancar, ruangan pun lebih adem. Developernya, menyebut rumah ini bertema modern tropis. Ketinggian plafon itu bisa dimanfaatkan membuat mezanin atau menambah ruang baru.
Kesan lebih luas itu juga muncul dari dimensi bangunan yang lebih lebar dari biasanya, delapan meter dengan panjang sembilan meter. Tampak muka memanfaatkan ukuran kaveling yang lebarnya sama dengan bangunan, sedangkan panjang kaveling ke belakang 15 meter. Dimensi bangunannya terlihat proporsional dengan ketinggian atap berbentuk pelana yang mencapai tujuh meter itu.

Skylight dan dinding biru muda
Tampilan rumah memberi kesan sangat modern dengan banyaknya unsur kaca yang digunakan pada dinding tampak muka dan belakang. Juga ditambahkan skylight pada dinding atas ruang tamu, berupa kaca selebar dua meter dan tinggi sekitar 1,5 meter yang dibingkai dengan kusen alumunium agar awet terkena tampias hujan.
Bagian yang membuat tampilan fasad rumah begitu mencuri perhatian, adalah bidang bergaris horizontal yang menutup area skylight. Bidang yang dibentuk dari susunan material kalsiplank yang tampak seperti bilah-bilah kayu berwarna cokelat tua, itu juga berfungsi menahan gempuran sinar dari luar. Pada bagian itu dikuatkan dengan bingkai dak beton yang garis bawahnya dibuat menerus hingga ujung bangunan, dan menyatu dengan dinding selebar satu meter di bawahnya. Bingkai beton yang dicat putih itu sekaligus berfungsi sebagai kanopi untuk memunculkan ciri rumah tropis.
Untuk pengolahan dindingnya, fasad menonjolkan aksen warna biru muda yang tampak pada bidang polos berdekorasi garis-garis tali air membentuk silang di atas jendela kamar bagian depan. Sementara sebagian dinding lainnya dicat dengan warna abu-abu muda.
Perancangnya juga membuatkan pintu samping dengan daun pintu dilapisi kaca transparan, dan rangka pintu bergaris-garis horizontal. Model pintu tersebut berpadu selaras dengan kolom persegi empat pipih berdimensi 10 x 50 cm setinggi 2,4 meter di depannya yang di-finishing dengan teknik garukan berwarna abu-abu muda.
Daftar perumahan modern tropis di Jakarta :

1. Kelapa Gading : Grand Orchard, The Kew, Royal Gading Mansion, Gading Park View.

2. Pantai Indah Kapuk : Cluster Long Beach PIK, Taman Grisenda PIK , Crown Golf PIK.

3. Kebon Jeruk : Casa Goya , Puri Botanical Kebon Jeruk.

4. Ancol : The Forest, The Green, Jimbaran Residence Ancol.

Spesifikasi bangunan
Cat
Penutup atap
Pelapis lantai
Kusen pintu eksterior
Kusen pintu interior
Daun pintu
Dinding
Rangka atap Dulux
Genteng beton flat Cisangkan
Keramik Milan 40 x 40
Aluminium
Kayu kamper
Engineering door
Bata merah
Kuda-kuda baja ringan

Perumahan Baru 2010

Cluster-Cluster Baru 2010


Banyak developer masih berkonsentrasi menghabiskan stok lama setelah mengalami kelesuan sepanjang 2006.

Memasuki 2007 nyaris belum terdengar developer membuka proyek perumahan baru. Yang mulai nyaring adalah peluncuran cluster baru meskipun tidak sebanyak dua tiga tahun lalu. Kecenderungan itu tidak hanya terjadi di Jabodetabek, tapi juga di kota-kota lain seperti Bandung , Semarang , Surabaya , Samarinda, dan Balikpapan .

Di Jabodetabek yang terbanyak melansir cluster baru adalah developer yang mengembangkan perumahan berskala luas. Cluster baru itu disesuaikan dengan potensi pasar masing-masing. Developer BSD City (6.000 ha) dan Paramount Lake (333 ha), Grand Orchard di Kelapa Gading, BGM dan Grisenda di Pantai Indah Kapuk.

Sementara Kota Wisata (750 ha) dan CitraGran (300 ha) di Cibubur-Bogor, dan Grand Wisata (1.100 ha) di Bekasi Timur, memasarkan rumah menengah Rp200 jutaan. Sedangkan Citra Indah (600 ha) di Cileungsi-Bogor, dan Puri Jaya di Pasar Kemis-Tangerang, karena lokasi yang lebih jauh dari Jakarta , membuka cluster baru rumah menengah bawah.

Di Semarang dari empat developer yang membuka cluster baru, tiga untuk rumah mungil seharga Rp100 jutaan. Pun di Sidoarjo, beberapa developer mengembangkan cluster rumah mungil, bagai bumi dan langit dengan di Surabaya yang cluster barunya rata-rata untuk rumah di atas Rp500 juta. Begitu pula di Balikpapan dan Samarinda, penawaran cluster baru didominasi rumah-rumah Rp300 juta ke atas.
Strategi nisnis

Kecenderungan developer mengembangkan perumahan dengan sistem cluster, menurut arsitek M Ridwan Kamil, adalah upaya memadukan strategi bisnis dengan kebutuhan konsumen terhadap hunian yang lebih privat. Dengan sistem cluster, perumahan yang luas dapat dikembangkan secara bertahap. Setiap tahap dibuat dalam satu atau beberapa kelompok yang dinamai cluster.

Dari sisi marketing jelas lebih menarik dibanding hunian dengan sistem terbuka (blok). Pasalnya, di setiap cluster diterapkan pola keamanan satu pintu yang membuat keamanan dan privasi penghuni lebih terjamin. Bahkan, untuk menyakinkan konsumen sebagian developer memagari sekeliling cluster dengan tembok tinggi. Sangat eksklusif dan terpisah dengan lingkungan sekitarnya.

“Itu juga terjadi di luar negeri. Selain disukai, masyarakatnya memang lebih individualistis. Tapi, kita yang memiliki adat ketimuran tidak harus menirunya,” katanya. Bila developer ingin mengembangkan hunian yang terpisah dengan komunitas lain, lanjutnya, bisa melakukannya dengan desain lansekap sebagai ruang transisi agar tetap memberi kesan berbaur dengan komunitas sekitar. “Saya sedang membuat proyek semacam itu,” ujar Ridwan.

Liputan utama ini baru gambaran awal geliat developer pada awal tahun. Boleh jadi selepas Februari atau Maret, penawaran cluster baru makin marak, karena bunga KPR sudah berada di level 12,5-13,5 persen, cukup kondusif untuk membeli rumah. “Sekarang mungkin banyak developer masih berkonsentrasi menghabiskan stok 2006. Tahun lalu pasar kan lesu. Jadi, stok masih banyak,” kata Endang Sutrisna, Product Division Head GM Lippo Cikarang, Bekasi.

12 Perumahan Berfasilitas Lengkap

12 Perumahan Berfasilitas Lengkap


Untuk jangka menengah panjang konsumen yang membeli rumah di perumahan berfasilitas lengkap akan meraih banyak keuntungan.

Jika Anda ingin membeli rumah pertama (first home), terutama bagi pasangan muda yang memiliki anak usia sekolah, dan budget mencukupi, pilihlah perumahan yang memiliki fasilitas lengkap. Minimal ada sekolah, pusat belanja, dan rumah sakit, karena ketiga fasilitas itu amat dibutuhkan dalam kehidupan rumah tangga sehari-hari.
Banyak keuntungan menyekolahkan anak dekat rumah. Selain menekan biaya transportasi, anak tidak capek, memperkecil resiko di perjalanan, dan yang lebih penting pengawasan anak jadi lebih mudah. Kalaupun ditinggal bekerja, orang tua tidak terlalu was-was. Kerja pun jadi tenang.
Begitu pula kalau di dekat rumah ada pusat perbelanjaan. Kita bisa berbelanja sayuran atau lauk setiap hari, tidak perlu menyetok banyak dalam kulkas, sehingga makanan yang kita santap saban hari selalu fresh yang sangat baik bagi kesehatan. Sementara kalau rumah kita dekat rumah sakit, ketika ada anggota keluarga yang sakit, bisa cepat mendapatkan pertolongan dokter. Andai sampai menjalani rawat inap pun tidak begitu merepotkan.

Perumahan besar
Sayang, sejauh ini masih sedikit perumahan yang memiliki fasilitas lengkap tersebut. Berdasarkan survei Majalah HousingEstate, di kawasan Jakarta, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) saja baru ada 12 perumahan. Perinciannya di Jakarta ada delapan : Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk , Sunter, Puri Indah, Ancol, Pondok Indah, Kebon Jeruk,dan Pluit. Di Tangerang ada empat: Bintaro Jaya, BSD City, Lippo Karawaci, Alam Sutera.
Dari 12 perumahan itu tercatat semuanya sebagai perumahan berfasilitas lengkap dengan luas bervariasi. Selebihnya merupakan perumahan berskala kota (township) dengan luas lahan 500 ha ke atas. Perumahan Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, itu telah dilengkapi Rumah Sakit PIK, Sekolah Pelangi Kasih di cluster Grisenda PIK, Bina Bangsa di Manyar PIK,selain sentra komercial berupa ruko dan rukan, dan supermarket bahan bangunan. “Kami sengaja membangun fasilitas yang mampu memberikan pelayanan hingga skala regional".
Tentu, ke depan jumlah perumahan yang memiliki fasilitas lengkap itu akan terus bertambah. Misalnya, Summarecon Serpong (PT Summarecon Agung Tbk) di kawasan Serpong, Tangerang, yang telah dilengkapi lima sekolah dan satu universitas, serta satu pusat perbelanjaan, tengah serius menjajaki kerjasama dengan sebuah rumah sakit swasta ternama di Jakarta. Begitu pula PT Metropolitan Land, mulai tahun ini juga akan melengkapi perumahan Taman Metropolitan (120 ha) di Cileungsi, Bogor, dengan fasilitas sekolah, pusat belanja, dan rumah sakit. Pembangunan rumah sakit dimulai April 2008 ini, sedangkan pusat perbelanjaan dijadwalkan dibangun awal 2009.

Komunitas sudah terbentuk
Kelebihan semua perumahan yang memiliki fasilitas lengkap itu, komunitasnya sudah terbentuk. Bahkan, BSD City dan Bintaro Jaya, penduduknya telah mencapai 100 ribu jiwa lebih. Dengan penduduk setinggi itu akhirnya banyak investor yang tertarik masuk sehingga fasilitas yang tersedia menjadi semakin lengkap. Sekarang jumlah sekolah di BSD City sudah 40 lebih, pusat belanja ada empat, dan sebentar lagi akan ada empat rumah sakit yang beroperasi. Di Bintaro kurang lebih juga begitu, meski jumlah setiap fasilitas yang tersedia belum sebanyak di kota baru yang dikembangkan Grup Sinarmas itu.
Karena banyak kebutuhan yang telah tersedia di dalamnya, konsekwensinya konsumen harus membeli rumah di berbagai perumahan tersebut dengan harga lebih tinggi. Tapi, dalam jangka menengah panjang dengan banyaknya fasilitas yang mudah dijangkau dari rumah, secara ekonomi harga rumah itu jatuhnya justru lebih murah. Selain itu yang tidak kalah pentingnya, nilai rumah yang dibeli itu juga akan meningkat lebih pesat dibanding rumah di perumahan minim fasilitas, seiring kian lengkapnya berbagai fasilitas di dalam perumahan masing-masing.

Segiempat Pertumbuhan Jakarta

Kelapa Gading - Pantai Indah Kapuk - Puri Indah - Ancol , Segiempat Pertumbuhan Baru



Menipisnya stok lahan di Jakarta dan pengembangan mall-mall baru melahirkan segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol sebagai hunian termewah di Jakarta



Akses baru selalu berarti pertumbuhan baru. Segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol contohnya. Mencuat setelah dibukanya akses Jl Panjang dari Kedoya (Jakarta Barat) hingga Jl Arteri Permata Hijau (Jakarta Selatan) pada 1995, bersamaan dengan rencana pembangunan tol JORR seksi W2 (Ulujami – Kebon Jeruk). Puri Indah dilirik karena makin menipisnya lahan di Kembangan dan Kedoya.

Pengembangan properti di Kembangan sudah mengarah ke bangunan vertikal. Di atas lahan 11 ha dekat kantor Walikota Jakarta Barat misalnya, sebuah grup besar akan membangun superblok Paragon City . “Kehadiran superblok itu mempercepat pengembangan Kebon Jeruk dan Permata Hijau,” kata Ali Tranghanda, pengamat dan konsultan dari Indonesia Property Watch (IPW).

Sementara prospek PIK terangkat karena pengembangan CBD yang mengarah ke Senayan. Saat ini dua proyek dipasarkan: Taman Grisenda dalam mix use PIK dan superblok Green Bay Pluit . Kalau PLuit sudah penuh, kemana lagi orang lari kalau bukan ke PIK di sampingnya ?

“Dari Puri Indah atau Pondok Indah, Senayan dan Permata Hijau mudah dicapai dan tidak terkena three in one . Jadi, Puri Indah juga bisa jadi alternatif CBD,”


Jalan tembus

Prospek segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol itu makin kuat, karena disanalah mall mall baru dikembangkan yaitu Mall Kelapa Gading, Mall of Indonesia, mall puri indah, mall artha gading, emporium pluit, pluit village dan mall pantai indah kapuk.

Karena menjadi back up Senayan dan stok tanahnya makin terbatas, di segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol yang dikembangkan apartemen dan properti komersial. Yang sudah terbangun dan beroperasi antara lain BGM PIK, Casa Goya, Taman Grisenda PIK, Elang Laut Residence, Puri Botanical dan Ancol Mansion.

Dari jalan layang itu akan dibangun jalan tembus hingga ke Senayan dekat Permata Senayan atau di belakang Senayan City . Agus Wardono, Wakil Kepala Dinas Tata Kota DKI Jakarta, membenarkannya meskipun ia belum bisa menunjukkan rutenya. Ditambah akses monorel yang melewati kawasan Senayan, makin lengkaplah prospek Permata Hijau. “Tinggal membenahi kapasitas jalan dan sistem angkutan umum,” kata Ali. Saat ini di bawah jalan layang Kebayoran Lama dekat lokasi Gandaria City , dibangun underpass untuk memperlancar arus lalu lintas segiempat Gading-PIK-Puri-Ancol.



Landed residensial

Sementara pilihan landed residensial ada di Kebon Jeruk yang tanahnya masih cukup luas. Harga tanahnya antara Rp.4,5 jt – Rp5,5 juta/m2, dibanding Puri Indah dan PIK yang berkisar antara Rp5,5 jt – Rp8,5 juta. Jadi, yang tidak mampu membeli di Puri Indah atau PIK, bisa ke Kebon Jeruk.

Paling tidak ada enam perumahan yang masih dipasarkan. Yang paling luas Puri Botanical Residence di Jl Joglo Raya atau Jl Meruya Selatan (tergantung dari mana masuk). Terus menyusuri Jl Joglo Raya sampai Jl Soetomo, sekitar dua kilo dari Puri Botanical, ada Puri Beta. Tapi, lokasinya sudah masuk Ciledug (Tangerang) di Jl HOS Cokroaminoto (terusan Jl Ciledug Raya).

Berikutnya di Jl Pos Pengumben dipasarkan Permata Mediterania. Di Jl Panjang masuk beberapa ratus meter ke Jl H Kelik, ada Permata Regency. Sementara di Jl Kebon Jeruk berdiri Casa Goya Town House. Sedangkan di Jl Meruya Selatan, masuk ke Jl H Juhri hanya beberapa puluh meter dari kampus Universitas Mercua Buana, dikembangkan Meruya Residence. Ada lagi Taman Kebon Jeruk (Intercon) di Jl Meruya Ilir yang masih punya sisa lahan belasan hektar, tapi sampai kini belum dikembangkan.



Permata Regency

Meskipun terpencar-pencar, lokasi berbagai perumahan itu terhubung satu sama lain. Jl Pos Pengumben yang paling dekat dengan Permata Hijau, terhubung dengan Jl Joglo Raya. Jl Meruya Selatan bertemu Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Ilir. Sementara Jl Meruya Ilir connect dengan Jl Kebon Jeruk melalui Jl Meruya Utara. Semua jalan terhubung dengan Jl Panjang dan rute tol JORR itu. Yang paling jauh dari tol JORR Jl Kebon Jeruk. Yang paling dekat Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Ilir.

Semua perumahan dikembangkan rapi dalam cluster-cluster dengan jalan lebar dan mulus, serta jaringan infrastruktur di dalam tanah. Bentuk rumah dua lantai dengan model beragam. Puri Botanical dan Casa Goya menawarkan rumah bergaya modern tropis, Meruya Residence gaya mediterania. Sedangkan Permata Mediterania dan Permata Regency gaya modern minimalis dan mediterania. Di Permata Mediterania rumah di bulevar utama boleh dimanfaatkan sebagai tempat usaha.

Permata Regency dikembangkan dengan konsep garden house . Konsep itu relevan untuk kawasan Kebon Jeruk yang minim ruang hijau. Jadi, perumahan dilengkapi taman dengan banyak pohon plus taman di setiap rumah. Semua rumah tanpa pagar. Sementara persis di depan perumahan terhampar hutan kota Srengseng seluas 15 ha.

Lokasi perumahan yang masuk ke dalam sekitar 500 meter dari Jl Panjang, membuat hunian makin aman dan nyaman, tidak terganggu hiruk pikuk aktivitas di koridor jalan itu. Menurut Ali Hanafia L, Direktur Century 21 Pertiwi, sole agent perumahan itu, Permata Regency akan diperluas satu hektar. Yoenazh K Azhar, Samsul Arifin Nasution



Dua Puri di Jakarta Barat

Kalau di Kembangan yang tersohor Puri Indah, di Kebon Jeruk kelak boleh jadi Puri Botanical Residence. Lahannya paling luas dan lokasi strategis: diapit Jl Joglo Raya dan Jl Meruya Selatan dan akan dilintasi jalan tol. Selain dengan tol Ulujami–Serpong dan tol JORR seksi S (Pondok Pinang – Jagorawi), jalan tol itu nanti terhubung dengan tol bandara dan tol dalam kota melalui tol JORR seksi W1 (Kebon Jeruk – Penjaringan). Jadi, Puri Botanical mudah diakses dari dalam dan luar kota .

Pengembangan perumahan dengan konsep kebun raya ( botanical garden ) menjadi selling point tersendiri. Penanaman pohon-pohon tropis di kebun raya seluas lima hektar itu sudah dimulai September 2006. Kualitas pengembangan rumah, lingkungan, dan infrastrukturnya juga bisa lebih baik ketimbang perumahan lain di Kembangan. Puri Botanical sudah memulainya dengan cluster Eugenia yang menawarkan rumah-rumah bergaya new tropical modern, sesuai konsep kebun raya itu.



Integrated area

Dalam jangka panjang Puri Botanical berpotensi menghadirkan kawasan hunian, bisnis, dan rekreasi terpadu yang belum ada di Kebon Jeruk. Pasalnya, kalau Permata Hijau penuh, orang akan lari ke Kebon Jeruk. Menurut Sanusi Tanawi, Direktur PT Copylas Indonesia , rencana itu sudah masuk dalam master plan mereka.

Bagian wilayah perumahan di sepanjang jalur bakal jalan tol itu akan dikembangkan apartemen, properti komersial, hotel, rumah sakit, area rekreasi, dan lain-lain. “Jalur tol itu akan menjadi koridor bisnis paling komplit di Kebon Jeruk,” katanya. Ia sangat optimis dengan Puri Botanical. “Dalam waktu tidak lama harga kaveling di sini akan menyamai Puri Indah dan Pantai Indah Kapuk,” tambahnya.

Sejauh ini optimisme itu cukup beralasan. Harga tanah di Puri Botanical terus meningkat. Misalnya, rumah tipe 131/126 (LB/LT) yang tahun lalu dilepas Rp.900 juta, kini dijual Rp1,2 milyar(tunai satu bulan). Hal serupa terjadi di Permata Regency. Contoh, rumah tipe 117/119 yang awal 2005 dijual Rp590 juta, kini dilepas Rp708 juta (tunai keras). Sementara harga kaveling yang tadinya Rp3 juta/m2 kini Rp3,3 juta. Sedangkan di Puri Botanical Rp3,5 juta, di Meruya Residence Rp2,7 juta.



Kelanjutan tol JORR

Sayang, realisasi pembangunan tol JORR seksi W2 itu masih tertunda-tunda karena soal tanah. Kabar terakhir PT Jasa Marga menjalin kerjasama dengan BUMD (badan usaha milik daerah) DKI untuk menggarapnya. Direktur PT Jakarta Propertindo Riko Perlambang membenarkannya. Bentuk kerjasama masih dibahas: profit sharing atau revenue sharing . Begitu pula pengelolaannya.

“Yang jelas kedua pihak sama-sama punya saham di ruas itu,” kata Bambang Sulistyo, Sekretaris Perusahaan Jasa Marga. Ia berharap deal sudah tercapai akhir tahun ini. Menurutnya banyak benefit bermitra dengan DKI. “Misalnya, proses pembebasan tanah bisa lebih lancar. Harga tanah di sini mahal, rata-rata di atas Rp1 juta per meter,” ujarnya. Begitu tanah dibebaskan dan Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) setuju, konstruksi bisa diselesaikan dalam dua tahun.

Daftar Harga Rumah Baru Di Jakarta 2010 :


Pilihan Rumah Di Kebon Jeruk

Puri Botanical Residence lt/lb 200/220 Rp.2,3 milyar
Permata Mediterania lt/lb 180/190 Rp.2,2 milyar
Casa Goya lt/lb 200/220 Rp.2,6 milyar


Pilihan Rumah Di Ancol

The Bukit lt/lb 180/200 Rp. 2,1 milyar
The Green lt/lb 360/300 Rp.4,5 milyar
Jimbaran Residence lt/lb 180/200 Rp. 2, 5 milyar


Pilihan Rumah di Kelapa Gading

The Kew lt/lb 105/200 Rp.2.5 milyar
Royal Gading Mansion lt/lb 180/220 Rp. 2,2 milyar
Grand Orchard lt/lb 240/300 Rp.3,5 milyar


Pilihan Rumah di Pantai Indah Kapuk

BGM PIK lt/lb 144/180 Rp.2 milyar
Grisenda PIK Lt/lb 200/220 Rp.2,6 milyar
Crown Golf PIK lt/lb 225/250 Rp.3,5 milyar

Taman Grisenda PIK Hunian Lengkap di Pusat Kota

Taman Grisenda Pantai Indah Kapuk
Hunian Lengkap di Pusat Kota

Kebutuhan masyarakat kota akan rumah bukan hal yang asing lagi. Tapi persoalannya, adalah menentukan hunian mana yang memenuhi kebutuhan dan menunjang aktivitas kita. Karenanya, kita harus pintar-pintar memilih untuk mendapatkan keuntungan yang kita inginkan.

Lain dulu lain sekarang. Begitulah rumusan hidup yang bisa menggambarkan progresivitas manusia modern. Termasuk dalam memilih hunian. Setidaknya, menentukan hunian yang mampu mendukung segala aktivitas penghuninya adalah prioritas utama.

Di tengah kondisi demikian, PT. Giri Sela Indah turut mewujudkan hunian yang dapat memenuhi kebutuhan di atas. Hal itu dibuktikan dengan menghadirkan hunian berkonsep cluster termasuk di dalamnya town house, kavling siap huni, ruko dan rukan.

Taman Grisenda, begitulah nama proyek ini. Menawarkan dua cluster yaitu Puri dan Grand Puri. Sekarang ini, cluster Puri sendiri sudah terjual habis. Sedangkan untuk cluster Grand Puri hampir 50% sudah terjual.

Penghuni Taman Grisenda akan dimanjakan dengan fasilitas yang ditawarkan mengingat setiap cluster-nya tersedia sekolah internasional dan nasional plus , lapangan basket full court, jogging track, swimming pool, club house, dan family house. Selain itu, juga terdapat dua sekolahan yang berada tepat di dalam cluster seperti, Sekolah Pelangi Kasih dan Secret Heart.

PT. Grisenda yang berdiri 1995 silam juga masih menyisakan kavling dengan luas area di atas 300 m2, 500 m2, dan 1000 m2. Harga permeter kavling tanah di perumahan taman grisenda sudah mencapai 13 juta sampai 15 juta rupiah permeter nya. Target sasarannya jelas untuk memenuhi kebutuhan kelas atas yang ingin tetap dekat dengan pusat kota. Lokasinya yang strategis di Pantai Indah Kapuk memungkinkan penghuni mendapat akses mudah ke wilayah seperti, Pluit, Muara Karang, Jakarta Pusat,Jakarta Barat, Puri Indah dan Airport Cengkareng.

Hunian Taman Grisenda ini sendiri mengusung konsep minimalis. Tentu saja semua itu sangat memerhatikan pada konstruksi bangunan yang kokoh, tanah padat, dan dialiri pipa PAM. Luas area total Taman Grisenda mencapai sekitar 38 h. Dengan luas area sebesar ini, bisa menampung 600-700 kk. Sedangkan untuk developernya yaitu PT. Asaba yang tidak lain induk semang dari PT. Grisenda.

Untuk harga yang ditawarkan tergantung dari pilihan unit yang ada. Misalnya, rumah kecil berkisar Rp. 2,5 milyar - 8,5 milyar. Sedangkan untuk tipe menengah besar nya bisa di atas Rp. 5 milyar. Untuk harga tanah di grisenda pantai indah kapuk berkisar antara 11 juta /meter sampai 15 jutaan permeternya.

Harga tanah di PIK per Mei 2011 :

1. Bukit Golf Mediterania PIK , harga tanah 13 – 15 juta/m
2. Mediterania PIK, harga tanah 14 – 15 juta/m
3. Grisenda PIK , harga tanah 12 -15 juta/m
4. Elang laut PIK, harga tanah 6-10 juta/m
5. Katamaran,Trimaran, Layar PIK, harga tanah 7- 11 juta/m
6. Lotus Palace PIK, harga tanah 15-20 juta/m
7. Mayang PIK, harga tanah 10-14 juta/m
8. Goldcoast PIK, harga tanah 16-19 juta/m
9. Camar, Manyar PIK, harga tanah 12 – 14 juta/m

HUNIAN ELIT JAKARTA BARAT DAN UTARA PALING DICARI

Hunian Elit Di Jakarta Barat Dan Utara

Hunian terbaik bagi insan yang mendambakan kesempurnaan gaya hidup bisa didapatkan di cluster-cluster mewah di Jakarta Utara dan Barat. Mereka bisa mendapatkan di sebuah kawasan yang menjadi pusat kegiatan manusia di Casa Goya dan Puri Botanical di Jakarta Barat, The forest dan jimbaran residence di Ancol serta BGM, Elang laut residence dan Taman Grisenda di kawasan PIK.

Memang sulit mencari hunian yang hijau dan menjadi satu dengan penggunaan teknologi tepat guna. Dengan dua cluster terbarunya, Cluster Utara sebanyak 40 unit dan Cluster Boulevard sebanyak 17 unit. Disamping dua cluster terbaru, Casa Goya juga menyediakan dua cluster Casa Valencia sekitar 22 unit, sekarang tinggal 7 unit dengan kisaran harga Rp 1,5 milyar – Rp 5,5 milyar, cluster Casablanca sebanyak 38 unit sisa 11 unit.

Menurut Hj Gloria Imam Soepardi, Presiden Direktur, PT Bangun Investa Graha yang mengembangkan Casa Goya Residence mengatakan, konsep utama perumahan ini mengedepankan pentingnya kualitas lingkungan yang sesungguhnya pada perumahan di kawasan padat. ”Perjalanan panjang merintis kesetaraan hunian dan lingkungan bukan perkara gampang. Mulai dari master plan hingga pelaksanaan pembangunan membutuhkan waktu dan pemikiran matang,”paparnya.

Hal senada diungkapkan Goyantara selaku Direktur. ”Konsep Green, Smart And Limited jadi tujuan utama. Komitmen menerapkannya harus sesuai dengan mester plan awal,”paparnya Apa yang mereka rintis patut diperhitungkan. Bukan hanya membuka dan mengekspolitasi lahan secara besar-besaran, tapi bagaimana mengelola dan menghasilkan produk hunian yang berwawasan lingkungan.Hasilnya, sebuah perumahan yang penuh dengan taman hijau, asri dan unit yang terbatas.

Penerapan konsep Green landscape dan Environmental Friendly, berupa lanskap yang sarat dengan aneka tanaman bunga dan jenis palm, semakin memanjakan penghuni dengan suasana tidak dijumpai di lokasi lain, sejuk dan nyaman.

Diseputaran kawasan Kebon Jeruk, Jakarta Barat, nama Casa Goya dan Puri Botanical sudah menjadi ikon dari kemegahan dan keanggunan sebuah perumahan berkelas. Tak jarang, kesempurnaan itu ibarat barang langka bagi perumahan sejenis di tengah kota Jakarta yang terkepung dengan hunian jangkungnya. Bisa dikatakan, perumahan Casa Goya sebagai pelopor hunian kelas premium di kawasan yang dekat dengan lingkaran kawasan bisnis Golden Triangle mampu memberikan nilai lebih. Hal yang sama juga terjadi di jakarta utara, hunian di daerah Ancol seperti The Forest, The Green dan Jimbaran Residence , PIK dengan cluster BGM , Taman Grisenda , Garden House, Elang Laut Residence dan Crown Golf , Kelapa Gading yaitu cluster Royal Gading Mansion,The Kew dan Grand Orchard dengan kisaran harga 2 sampai 4 milyar laris manis oleh konsumen kelas atas.

Satu lagi, ’The Trully Rare Opportunity’, begitu campign yang selalu didengar orang ketika pertama kali menginjakan kaki di perumahan-perumahan ini. Keunikan dari tiap cluster yang disediakan serta lingkungan sekitar yang penuh dengan aktifitas kota Jakarta, sudah sepantasnya menjadi pilihan.

Lalu orang pun menyebutnya sebagai Trend Setter untuk produk rumah menengah atas di kawasan Jakarta Barat dan Utara. Hanya berjarak 5 kilometer dari Jalan S. Parman, Slipi. Akses yang memudahkan penghuni Casa Goya, Grisenda, BGM, dan Puri Botanical untuk mengakses dari dan ke lokasi hanya dalam beberapa menit saja

Cluster-cluster di sini akan menjadi simbol dari perumahan mewah Jakarta dibangun dengan layanan berupa Semitailor Made Design. Hunian-hunian ini sudah menjadi impian dari pasangan-pasangan muda mapan berusia 35 sampai 45 tahun di Jakarta.

Untuk hal luasan lahan, tidak ada perumahan sejenis di kawasan ini yang memiliki luas hingga lebih dari 12 hektar di tengah kota. Dengan lahan seluas itu,perumahan Casa Goya, Puri Botanical, Grisenda PIK dan BGM PIK memberikan keleluasaan bagi pengembang untuk membuat konsep perumahan eksklusif dengan fasilitas yang lengkap, infrastuktur kelas satu, dan penataan lanskap yang sarat akan nuansa hijau.

Selain kemudahan akan aksesibilitas tadi, keunggulan lain yang ditawarkan adalah konsep desain bangunannya yang Limited Edition Designs, dan Limited Quantity.Casa Goya Residence dibalut dengan konsep desain modern klasik. Dengan tampak luar arsitekturnya klasik, tetapi tidak kental. Penataan ruang di perumahan Casa Goya dibuat berbeda pada tiap rumahnya. Konsep ini agak berbeda dengan hunian di Grisenda PIK dan The Bukit di Ancol yang menganut konsep modern minimalis yang simple namun elegan dan mewah.

Dengan berbagai keunggulan yang dimiliki, perumahan-perumahan ini ibarat mutiara yang berkilau dengan abadi, baik sebagai tempat hunian maupun investasi. Tak salah bila kita tetap menjulukinya Prestige, Smart dan Green.

Data harga kavling tanah per Juni 2011 :

1. Gading Kirana , harga tanah 7 – 8,5 jt /m
2. Grisenda Pantai Indah Kapuk , harga tanah 9 – 11 jt/m
3. Katamaran PIK, harga tanah 7- 8 jt/m
4. Sunter Metro , harga tanah 6-8 jt/m
5. Sunter garden, harga tanah 6-8 jt/m
6. Puri Indah, harga tanah 7-9 jt/m
7. Bukit Gading mediterania , harga tanah 9 – 11 jt/m
8. Pantai Mutiara, harga tanah 5- 7 jt/m
9. Pluit permai , harga tanah 5-7 jt/m
10.Grand orchard kelapa gading, harga tanah 8 – 9 jt/m
11. Green garden -jakarta barat , harga tanah 5 – 6 jt/m
12. Kebon Jeruk, harga tanah 5 – 6 jt/m
13.Sunter Bisma , harga tanah 5 – 6 jt/m
14. Sunter Paradise 1, 2 , harga tanah 5 jt/m
15. Sunter Paradise 3, harga tanah 7-8 jt/m
16. Kemang , harga tanah 4 – 5 jt/m
17. Pondok Indah, harga tanah 7- 12 jt/m
18. Menteng , harga tanah 7 – 12 jt /m
19. Bukit Hijau Pondok Indah , harga tanah 8 – 10 jt/m
20. Alam Segar Pondok Indah , harga tanah 8 – 11 jt/m

Town House Grisenda Pantai Indah Kapuk

Rumah Grisenda Pantai Indah Kapuk - Paling Dicari Keluarga Muda Berduit

Perumahan elit di PIK seharga 2,5 milyar hingga 7,5 miliar paling banyak peminatnya.

Di Jakarta yang lahannya sudah sangat terbatas rumah menjadi komoditas sangat mahal. Mencari rumah Rp.300 jutaan sangat sulit. Hanya kawasan tertentu di Jakarta Timur yang masih menyediakan rumah Rp300 jutaan. Itu pun amat terbatas. Karena itu hanya orang-orang berduit yang bisa membeli rumah di Jakarta. Makanya yang banyak terjual rumah seharga Rp700 jutaan-Rp2 miliaran.

Yang pertama untuk orang kaya, yang kedua untuk yang sangat kaya. Mereka umumnya membeli secara tunai keras atau bertahap. “Yang menggunakan KPR tak lebih dari lima persen,” kata Ayu, Marketing Manager Taman Grisenda Pantai Indah Kapuk .

Kategori menengah atas

Di Jakarta Utara perumahan yang memasarkan rumah Rp.1,5 milyaran – Rp2,5 miliar mencatat penjualan bagus. Di Taman Grisenda misalnya, tipe Chrusant Masterpiece tergolong laku keras. Tipe – tipe seharga Rp.1,5 milyar sampai 2,5 milyar di cluster Grisenda PIK sempat mencatat rekor spektakuler. Dalam sehari terjual 40 unit. Menurut Sugeng, di kawasan PIK rumah Rp. 2 milyar an per unit tergolong " biasa ".

Jangan heran ketika BGM melansir tipe Florence seharga Rp. 2,5 miliar di cluster Florence konsumen antusias. Bangunannya dua lantai, kamar 4+1, dan garasinya bisa memuat empat mobil. “Sebentar saja langsung habis,” katanya.

Di Grand Puri Grisenda, Taman Grisenda (38 ha), juga di kawasan PIK, yang mengambil positioning kelas menengah atas , paling laku tipe Aster dan Masterpiece. Empat tipe rumah seharga Rp.1,5 milyaran– Rp2,5 miliar juga laris diburu konsumen kelas atas. “Tipe Aster banyak yang suka karena memiliki dua muka, depan belakang punya halaman,” ujar Agus Rahmanto, Project Manager Taman Grisenda. Apalagi dengan penghijauan yang asri dan akses yang mudah di kawasan Grisenda PIK membuat harga rumah di kawasan ini melejit.

Karena harganya tergolong murah, rumah Rp. 1,5 milyaran di PIK banyak diincar keluarga muda yang baru menikah atau punya satu anak (usia 35 – 42 thn). Mayoritas pedagang Glodok, Mangga Dua, Kota, dan Roxy. Mungkin karena itu Grand Puri Grisenda sejak awal optimis rumahnya yang akan direspon pasar.

Town House Long Beach yang terletak di samping perumahan Grisenda juga laris, hal ini dikarenakan aksesnya yang bagus yaitu di pintu keluar dan masuk PIK. Town House Long Beach PIK juga ditawarkan dengan harga yang sama dengan Town House Grisenda yaitu di kisaran Rp.1,5 milyar hingga Rp.2,5 milyar per unit nya.

Relatif

Menurut Dwi Wahyuni, Marketing Manager di sebuah perumahan di jakarta barat , harga memang relatif di Jakarta. Tergantung di mana dan bagaimana tipe rumahnya. Ia mengambil contoh perumahannya. Ia memasarkan tipe 105/120 seharga Rp1,4 milyar, tapi yang banyak diincar justru tipe 183/198 dan tipe 200/248 seharga Rp2,6 miliar, karena ruangannya lega dan lay out-nya optimal. Luas kamar utama saja 50 m2.

“Untuk di daerah Jakarta rumah ukuran 180/200 seharga Rp.2,5 miliar an ke atas itu sudah termasuk kategori mewah. Di Puri Indah (yang hanya beberapa kilometer dari Puri Botanical) harganya lebih dari itu,” katanya. Sebagai perbandingan di Puri Botanical harga tanah masih Rp.4,5 juta an/m2, di Puri Indah sudah Rp.9 juta an sedangkan untuk daerah Pantai Indah Kapuk, perumahan Grisenda harga tanah sudah di atas 10 jutaan/meter nya karena aksesnya yang bagus ( tepat di pintu masuk dan keluar PIK )dan harga tanah di komplek super mewah Garden House PIK sudah 18 jutaan per meternya.

Masih di Jakarta Barat, Casa Jardine yang banyak melego rumah di atas satu miliar mencatat tipe125/90 dan 176/144 sebagai yang terlaris. Menurut GM Marketing , perumahannya membidik pengusaha generasi kedua, usia sekitar 35 - 40 tahun, mapan dan budgetnya tebal “Bujet mereka antara Rp1 milyar – Rp3 milyaran,” katanya. Mereka merasa cukup tinggal di rumah berkamar 3+1. Penjualan kedua tipe itu sekitar 50 persen dari transaksi yang mencapai 15-20 unit per bulan.

Sementara di Jakarta Timur yang bukan daerah Pecinan, yang paling loncer rumah Rp200 – Rp700 jutaan. Di Menteng Metropolitan, satu-satunya perumahan yang menjual “rumah murah”, yang paling laku tipe 43/90 dan 56/90. Penjualan kedua tipe itu, kata Kartika Rahmawati, Marketing Manager PT Metropolitan Land, mencapai 50 persen. “Konsumennya sebagian besar karyawan,” katanya.

Sedangkan The Royal Residence yang tidak jauh dari Menteng Metropolitan, banyak melego tipe 130/180 dan 142/180. Penjualannya rata-rata 20 unit/bulan. “Kedua tipe itu menyumbang 30 persen penjualan kita,” terang Budiman Kusnandar, Marketing Manager Royal Residence.

Desain

Selain harga, desain juga sangat mempengaruhi pilihan konsumen di Jakarta. Buktinya ketika BGM melansir cluster The Rome dengan rumah bergaya klasik Eropa, banyak yang senang. Sebelumnya BGM banyak membangun rumah bergaya mediterania. Sugeng mengatakan, di PIK desain klasik modern banyak penggemarnya. Terlebih tipe rumahnya pas, yakni 255/250 dan 200/220 seharga Rp.5 miliar an.

“Dari 100 unit yang dipasarkan kini tinggal 10 unit,” ujarnya. Di luar BGM yang dominan desain modern minimalis seperti di Puri Botanical di Kebon Jeruk, Taman Grisenda, dan Town House Long Beach di PIK. Pantai indah kapuk boleh dibilang paling fenomenal penjualannya, rata-rata 40-50 unit/bulan. Setidaknya begitu klaim developernya. Hadi Prasojo

Tidak berbeda dengan rumah biasa, town house seharga Rp800 jutaan – Rp2 miliar yang banyak tersebar di Jakarta Selatan juga paling direspon konsumen. Jagakarsa Residence (85 unit) misalnya, sejak dipasarkan April 2005 sudah menjual 45 unit. Sebanyak 33 unit tipe 140/128 seharga Rp861 juta dan 12 unit tipe 160/200 Rp1,1 miliar. Menurut Bagaskoro, Marketing Manager Jagakarsa Residence, masih ada 40 unit yang belum terjual, semuanya tipe 140/128.

Pembelinya kalangan yang mulai mapan (usia 35 tahun ke atas) yang membayar secara cash atau bertahap. “Selama tahun ini belum ada yang membeli dengan KPR,” ujarnya.

Sedangkan Bonavista Residence di Lebak Bulus-Jakarta Selatan, kata Indra Himawan, Sales Managernya, dibeli para top level perusahaan. “Yang banyak terjual tipe 280/160 seharga Rp2 miliar,” katanya. Tipe ini tangganya lebih landai dibanding tipe lain sehingga lebih nyaman dilalui. Hunian tiga lantai itu memiliki kamar 4+1 dan garasinya muat dua mobil. “Kami bisa menjual 5-6 unit per bulan,” katanya.

Daftar rumah-rumah yang menganut konsep modern tropis di Jakarta dan kisaran harganya :

Data per Januari 2011

1.Taman Grisenda Pantai Indah Kapuk ( harga rumah : 2,5 milyar – 8 milyar , harga tanah : 10 juta permeter - 12 juta permeter )

2. Puri Indah – jakarta barat (harga rumah :1,5 milyar – 5 milyar, harga tanah : 7 juta – 8,5 juta/meter )

3.Grand Orchard Kelapa Gading ( harga rumah: 1,5 milyar – 3 milyar, harga tanah : 10 juta -12,5 juta permeter )

4.Green Mansion Daan Mogot (harga rumah 1,5 milyar – 3 milyar )

5.Casa jardine Daan Mogot ( harga rumah :800 juta – 2,5 milyar )

6.Puri Botanical Kebon Jeruk ( harga rumah :1,5 milyar – 2,5 milyar, harga tanah : 4,5 juta- 5,5 juta permeter )

7.Puri Mansion di Puri Indah ( 1 milyar – 2,5 milyar )

8.Long Beach di Pantai Indah Kapuk ( 1,5 milyar – 2,5 milyar )

9.The Bukit di Ancol ( harga rumah :1,9 milyar – 3 milyar, harga tanah :5,5 juta – 6,5 juta permeter )

10.Gading kirana – Kelapa gading ( harga tanah 8 – 9 juta permeter )

11. Gading mediterania – Kelapa gading ( harga tanah 9 – 12 juta permeter )

12. Villa Permata gading – kelapa gading ( harga tanah 6 -7 juta per meter )

13. Casa Goya – kebon jeruk ( harga rumah 1,5 milyar – 4 milyar)

14. Artha Gading – Kelapa gading ( harga tanah 13 juta – 15 juta per meter )

15. Garden House - Pantai Indah Kapuk ( harga tanah 16 - 18 juta per meter )

16. Ebony Golf - Pantai Indah Kapuk ( harga tanah 12 - 14 juta per meter )

Green Bay , Superblock Terbaru Jakarta Utara

Green Bay, Superblock Terbaru Di Jakarta Utara

Siapa yang tak kenal Agung Podomoro Group (APG). Pengembang papan atas ini begitu agresif membidani kelahiran proyek-proyek baru. Bahkan pada saat krisis finansial akhir 2008 lalu. Meski banyak proyeknya yang kini masih dipasarkan, mereka justru sudah mempersiapkan berbagai pengembangan anyar yang akan diluncurkan pada tahun 2010. Salah satunya adalah Green Bay , superblock ini terletak di antara Pluit dan Pantai Indah Kapuk.

Green Bay akan merangkum berbagai jenis properti yakni apartemen, ruko, mal, dan perumahan. “Konsepnya Green Living dengan panorama laut. Sangat cocok untuk investasi,” ujar Indra W Antono, Direktur Marketing Agung Podomoro Group.

Pengembangan Green Bay Pluit memanfaatkan lahan seluas 12 hektar, dan akan dilakukan dalam tiga tahap. Tahap pertama rencananya dibangun empat tower apartemen (8.000 unit) dan shopping arcade. Tahap kedua empat tower apartemen dan mal. Kedua tahap pengembangan tersebut diproyeksikan rampung dalam waktu tiga tahun. Sementara tahap tiga, diperuntukan bagi rumah landed. Istimewanya, rumah-rumah tersebut akan dikembangkan di atas lahan reklamasi.

Walau dibangun di kawasan Pluit – PIK , yang popular sebagai kawasan elit, APG memilih strategi ‘jual’ dengan harga ramah pasar. “Kawasan ini memang mahal, namun kami justru tergerak untuk menawarkan harga properti yang terjangkau. Tujuannya justru agar cepat terserap pasar. Turn over­-nya cepat. Meski pada akhirnya keuntungan yang kami dapat tidak terlalu besar, tapi ini jauh lebih baik. Ini sekaligus menghapus kesan bahwa properti yang dibangun di pinggir pantai itu harganya mahal,” papar Indra.

Kawasan Pluit merupakan kawasan permukiman elit yang harga tanahnya sudah sangat tinggi. Menurut catatan Properti Indonesia, di kawasan Pantai Indah kapuk harga kavling tanahnya telah berada pada level Rp5 juta-Rp10 juta/m2. Sedangkan di Jl Pluit Raya Selatan berkisar antara Rp5 juta-Rp7 juta/m2.

Selain APG, PT Intiland Development Tbk. saat ini tengah berpacu merampungkan apartemen Regatta di kawasan Pantai Mutiara. Setelah tahap I, pengembangan 4 apartemennya rampung, mereka kini tengah mengembangkan tahap II. Total apartemen yang ditawarkan sebanyak 920 unit dengan harga jual mulai dari Rp12 juta/m2.

Harga tanah di Pluit dan Pantai Indah Kapuk ( PIK ) menurut Suryanto Salim, Member Broker LJ Hooker Pluit, mengalami apresiasi setiap tahunnya. Apalagi saat beberapa proyek baru berukuran raksasa masuk ke pasar. “Pasar saat ini lebih seksi. Pasok dan demand tak pernah sepi. Selalu seimbang, bahkan kadang penawaran terbatas, permintaan justru melonjak,” ujar Suryanto.

Melihat kondisi aktual seperti itulah, APG menangkap peluang di ceruk yang belum dijamah pemain lainnya. Mereka menyiasati pasar dengan menjual apartemen berharga murah. Apartemen ini akan dibangun terlebih dahulu, sebanyak empat tower. Ditawarkan serentang Rp150 juta-350 juta untuk ukuran one bed room (27 m2) dan two bed room (938 m2). Sementara empat tower apartemen yang dibangun pada tahap kedua akan menyasar segmen di atasnya. Untuk harganya belum ditentukan, begitupula dengan harga rumah landed.

Dengan patokan harga tersebut, tentu saja, apartemen ini memiliki peluang besar menaklukkan pasar. Khususnya pasar Pluit dan PIK yang terbentuk secara khusus sebagai akibat dari penetrasi kawasan niaga Glodok dan Mangga Dua. Mayoritas penghuni kawasan Pluit dan PIK berbisnis di kedua tempat tersebut. Ini sesuai dengan kultur daerah pesisir yang dianggap sebagai daerah emas dan sangat strategis untuk melakukan perniagaan. Apalagi daerah tersebut terkenal dengan bandar pelabuhan yang terletak di muara sungai Ciliwung-Angke.

Hingga kini Pluit-PIK memiliki magnitude khas dengan karakter berbeda dibanding kawasan lain. Selain identik sebagai kawasan gedongan, Pluit-PIK memiliki aksesibilitas yang strategis, dekat dengan Bandara Udara Soekarno-Hatta serta berbagai pusat bisnis seperti, Glodok, Kota, Mangga Dua dan Roxy.

Saat ini saja, klaim penjualan sudah sekitar 2 ribu unit. Padahal rilis secara resmi akan dilakukan pada akhir semester pertama 2010. Apalagi dengan diembel-embeli fasilitas yang terbilang lengkap. Seperti shopping arcade dan mal. Selain itu tersedia layanan keamanan 24 jam dengan CCTV, sport club, jogging track, dan taman seluas 1 hektar. Meski berada di pinggir pantai, penghuni akan merasakan kenyamanan dan keteduhan karena berbagai jenis tanaman akan ditanam di sekitar proyek dengan investasi awal sekitar Rp200 miliar itu.

Polder System

Untuk mengantisipasi luapan air, baik air pasang laut maupun banjir dari arah selatan, APG telah mendatangkan konsultan asal Belanda untuk menerapkan teknologi sistem tata air (hidrologi). Mereka memastikan polder system akan digunakan seperti yang diadopsi pada perumahan Pantai Indah Kapuk (PIK). Dengan menggunakan sistem polder, satu area tertentu akan dibatasi oleh tanggul. Nantinya air akan disalurkan oleh saluran kolektor yang masuk ke suatu waduk. Sampai ketinggian tertentu, air waduk ini akan dipompa dan dialirkan ke laut.
”Jika tidak diberi tanggul, air laut akan masuk. Sebaliknya kalau ada tanggul tetapi di dalam tidak ada saluran atau kanal, air tidak akan bisa ke mana-mana,” jelas Indra. Demikian pula air buangan rumah tangga dengan tricking filter akan dibuang ke waduk dan untuk selanjutnya dipompa ke laut.

Tiga Kota Di Dalam Jakarta

Tiga Kota Di Dalam Jakarta


Harga rumah meningkat seiring makin lengkapnya fasilitas di kawasan.

Di Jakarta saat ini ada tiga perumahan berfasilitas lengkap yang masih dipasarkan. Yaitu, Puri Indah (Jakarta Barat), Kelapa Gading di Jakarta Utara, dan Pantai Indah Kapuk (PIK)di Jakarta Utara. Semuanya dikembangkan sebagai township alias kota dalam kota, dilengkapi town management yang merawat fasilitas dan utilitas di kawasan. Sejumlah developer yang tergabung dalam REI sedang menggagas kemungkinan town management swasta itu bisa melanjutkan pengelolaan meskipun pengembangan sudah tuntas. Pasalnya, di kawasan developer tetap memiliki bisnis dan karena itu berkepentingan memelihara image-nya.

Puri Indah
Perumahan yang dikembangkan mulai 1990 ini menarik, karena dengan luas 200 ha, fasilitasnya bak kota baru. Untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari tersedia pusat belanja seluas 147.000 m2 (gross) dengan nama Mall Puri Indah, Depsto Matahari, Toko Buku Gramedia, Cineplex 21, Hypermart dan lain-lain.
Untuk sarana kesehatan ada RS Puri, dan akan menyusul rumah sakit umum. Sedangkan untuk pendidikan tersedia sekolah nasional plus BPK Penabur (TK-SMU) yang dilengkapi sport club. Sementara untuk usaha ada pusat bisnis dengan 700 unit ruko/rukan (masih dipasarkan 100 unit), ditambah supermarket bahan bangunan Mitra 10. Harga rumahnya berkisar dari 2 milyar sampai dengan 10 milyar per unitnya. Dengan dibukanya akses JORR W1 maka mobilitas dari puri menuju Kapuk dan Pluit akan semakin meningkat.


Kelapa Gading (500 ha)
Bila menginginkan rumah di township yang benar-benar sudah jadi kota dalam kota, Summarecon Kelapa Gadinglah pilihannya. Kota ini sudah di-develop PT Summarecon Agung Tbk sejak 1975. Jadi, fasilitasnya bukan hanya komplit tapi juga banyak. Mal Kelapa Gading (MKG) misalnya, dari semula satu sudah berkembang menjadi empat (MKG 1 – 5) dengan luas di atas 150 ribu m2.
Fungsinya pun bukan sekedar tempat belanja tapi sudah berkembang menjadi pusat gaya hidup, dilengkapi food & life style destination Gading Food City dan La Piazza di sebelahnya. Secara berkala di tiga tempat yang terkoneksi satu sama lain itu digelar fashion and food festival. Sedangkan rumah sakit ada Mitra Keluarga dan Gading Pluit. Sekolah (TK-SMU) lebih banyak lagi. Di antaranya BPK Penabur, Don Bosco, North Jakarta International School (NJIS), Taipei International School, dan Al Azhar.
Sementara untuk olah raga dan leisure ada Klub Kelapa Gading dengan fasilitas superlengkap mulai dari kolam renang, fitness centre, gym & spa, sampai lapangan tenis, serta taman kota. Itu belum menyebut club house di sejumlah cluster eksklusif, khusus untuk penghuninya. Fasilitas lain office building, hotel, ribuan ruko yang sudah full aktif, pasar modern, Farmers Market, sampai bursa mobil, gedung resepsi, rumah ibadah, low rise apartment Summerville dan high rise apartment The Summit. Pendeknya, ramai dan riuh.
“Saat ini Summarrecon Kelapa Gading dihuni 12.000 - 15.000 KK,” kata Adrianto P Adhi, Executive Director PT Summarecon Agung Tbk. Sebagian fasilitas itu berhimpun di CBD Kelapa Gading yang disebut Sentra Kelapa Gading (20 ha). Hunian dibangun mengelilingi areal CBD dalam radius beberapa ratus meter sampai 1,5 km. Rumah yang ditawarkan sudah sedikit. Terpencar di beberapa cluster kecil (di bawah empat hektar) seperti The Kew Garden Residence, Riviera Garden, dan yang terbaru The Nirwana Garden.
Di The Kew misalnya, tinggal dua unit dari total 33 unit yang dipasarkan. Yang masih agak banyak di Nirwana Garden (16 unit), dengan harga mulai dari Rp900 jutaan termasuk PPN. Selain itu ditawarkan juga kaveling siap bangun di beberapa titik. Seperti di blok WE-01 No 10, Jl Pelepah Kuning 1, seluas 148 m2 dengan harga Rp4,75 juta/m2 (tunai enam bulan) belum termasuk PPN.
Kaveling ini berada di kawasan pengembangan lama (non cluster) dalam radius beberapa ratus meter dari MKG. Sementara kaveling paling elit di dalam kawasan Kelapa Gading yang juga sudah memakai sistem cluster yaitu Bukit Gading Villa yang juga dekat dengan MKG dan Mall Of Indonesia harganya sudah mencapai 15 juta an per meternya.

Pantai Indah Kapuk (1000 ha)
Township yang dikembangkan PT Multi Artha Pratama (kongsi Agung Sedayu Group-Agung Podomoro Group-Salim Group), ini dalam proses “menjadi”. Karena itu prospek pertumbuhannya masih tinggi. Dari 1000 ha lahannya yang sudah dikembangkan baru 70 persen. Sebelumnya 200 ha kawasan PIK sudah dikembangkan PT Mandara Permai dan beberapa developer lain sejak 1990-an, dengan fasilitas RS PIK, Damai Indah Golf Course 18 holes, dan komplek ruko.
Fasilitas itu makin komplit sejak PT Multi Artha Pratama melanjutkan pengembangan pada 2003. Sekolah misalnya, ada Singapore International School (TK-SMP) di Kompleks camar, Bina Bangsa (TK-SMP) di kompleks Long Beach, BPK Penabur (TK-SD) di kompleks Layar, dan Pelangi Kasih (TK-SMA ) di kompleks Grisenda. Sementara untuk tempat belanja segera rampung Mall Pantai Indah kapuk dan pasar modern Fresh Market dan Festival Market yang pengelolaannya akan ditangani Surbana Corporation (Singapura). Ditambah ratusan rukan eksklusif di sepanjang bulevar utama menuju jalan tol, berhadapan dengan Waterbom dan padang golf, yang sudah beroperasi.
Sedangkan untuk rekreasi telah dibuka arena rekreasi air Waterbom (5 ha), selain empat club house di sembilan cluster pengembangan tahap pertama (100 ha): Akasia, Cendana, Damar, Flamboyan, Johar, Johar Hijau, Kenari, Kenari Hijau, dan Eboni. Ke depan akan dibangun mal, supermarket, rumah sakit khusus penyakit tertentu seperti jantung, Sekolah Tzu Chi (TK-Politeknik), apartemen, hotel, dan gedung kantor.
Rumah yang sudah terbangun 4.000 unit. Sekitar 3.000 unit sudah dihuni. “Tingkat hunian perumahan meningkat seiring kian lengkapnya fasilitas,” kata Menurut Sugeng Khengadi, Marketing Manager Bukit Golf Mediterania. Perumahan aman dari banjir karena menerapkan sistem polder untuk mengendalikan air.
Saat ini dipasarkan rumah di kawasan Layar Mediterania (50 ha) tanpa cluster, Mediterania Boulevard (66 ha) dengan empat cluster: The Rome (11 ha), Grisenda (35 ha ), Katamaran (25 ha), Florence (20 ha), dan Venice (10 ha), serta Garden House (25-30 ha), dan Gold Coast Residence (16-20 ha). Harganya di kisaran 1,5 milyar sampai 4 milyar per unitnya.
Perumahan memiliki akses tol langsung ke jalan tol bandara sejak Oktober 2004. Bila kelak tol JORR Kembangan-Penjaringan yang berujung di kawasan PIK beroperasi, tingkat hunian dan nilai rumah di Bukit Golf Mediterania dan perumahan lain di kawasan PIK akan kian meningkat. “Apalagi, kami township paling luas di Jakarta yang masih dipasarkan,” ujarnya.

Pengaruh Fasilitas dan Akses
Menurut Juan, fasilitas sangat mempengaruhi nilai rumah selain akses. Perumahan PIK misalnya , jika pada tahun 2000 harganya masih sekitar 3 jutaan permeternya , namun dengan dibangunnya jalan tol langsung dan Mall serta rukan2 maka sekarang rata-rata sudah di atas 5 juta permeter, bahkan cluster baru yang bernama Gold Coast Village harganya sudah mencapai 12 juta permeternya.

Sekarang harga tanah tertinggi sudah Rp.20 juta permeter di Bukit gading Villa yang terletak di Kelapa Gading .Di Puri telah mencapai 9 juta permeter sedangkan di PIK yaitu Gold Coast ( 12 juta permeter) dan Crown Golf (12 juta per meter )“Jadi, fasilitas dan akses yang mengangkat harga kita, bukan digoreng,” kata Juan. Apalagi, dalam radius lima kilometer dari lokasi perumahan banyak terdapat mal dan rumah sakit, sehingga pada akhir pekan pusat belanja itu dikunjungi 35 ribu orang, dan sekitar 10 ribu pada hari biasa.

Adrianto sepakat dengan pendapat Juan. “Yang penting pengadaan fasilitas itu mengikuti master plan sehingga tidak mengganggu ketenangan hunian dan mudah diakses,” katanya. Sugeng menambahkan, di Bukit Golf PIK saat ini yang paling cepat naik nilainya adalah rukan. “Rukan Cordoba berukuran 5 x 5 tiga lantai yang pada 2005 dijual Rp1,5 miliar, sekarang sudah Rp2,2 miliar,” ujarnya. Sementara rumah tipe Rome (PIK ),(lt.200) yang pada 2007 dijual Rp.2 milyar, kini sudah Rp.2,7 miliar.

Daftar Harga Rumah di Puri, Kelapa Gading dan PIK

Puri Indah
lt.150,lb 200 Rp.2,2 milyar
lt.300,lb.340 Rp.4,7 milyar


Pantai Indah Kapuk
Layar lt.90, lb.150 Rp.1,3 milyar
Grisenda lt.200, lb 250 Rp.2,5 milyar
Florence lt.180, lb 250 Rp.2.4 milyar
BGM lt.270,lb.290 Rp.2,9 milyar



Kelapa Gading
Grand Orchard lt.240,lb.300 Rp.3,2 milyar
Bukit Gading Mediterania lt.200, lb.250 Rp.3 milyar

Properti Balikpapan Menggeliat

Properti di Balikpapan Makin Menggeliat


Pilihan properti di Balikpapan makin beragam. Untuk investasi selain rumah ada juga serviced apartment dan serviced housing yang dikelola operator hotel.

Serombongan tamu dari Jakarta terlibat perdebatan ringan di lobi sebuah hotel di bilangan Jl Jend Sudirman, Balikpapan, menyangkut Ibukota Propinsi Kalimantan Timur. Sebagian ngotot menyebut Balikpapan, sebagian lainnya mengatakan Samarinda. Tentu yang benar Samarinda. Salah paham seperti itu memang kerap terjadi.

Pasalnya, dari banyak aspek Balikpapan memang lebih unggul dari Samarinda. Kotanya lebih bersih, perkantoran juga lebih banyak. Hanya kantor instansi Pemprov Kalimantan Timur dan kampus Universitas Mulawarman yang berada di Samarinda. Di luar itu kantor-kantor regional memilih di Balikpapan, seperti Kanwil Telkom, PLN, bank-bank besar, termasuk markas Kodam Tanjungpura dan Kepolisian Daerah (Polda) Kaltim. Balikpapan menjadi semacam hub atau kantor pusat regional. Apalagi kota ini memiliki bandara internasional Sepinggan.

”Bandara itu menjadikan Balikpapan sebagai gerbang Kalimantan Timur,” kata Seno Andhikawanto, Chief Marketing Officer PT Bakrie Nirwana Semesta, pengembang Balikpapan Nirwana Suites & Residences di Jl Marsma Iswahyudi, Balikpapan.

Perusahaan perminyakan yang beroperasi di Kalimantan Timur berikut kontraktor dan supliernya seperti Pertamina, Total, Unocal, Chevron, dan Hulliburton, pada berkantor di Balikpapan. Jadi, potensi ekonomi dan daya beli masyarakatnya cukup tinggi. Jangan heran kendati penduduknya hanya 500 ribu, properti di sana seperti perumahan, ruko/rukan, dan hotel tumbuh subur.

Rp400 jutaan – Rp700 jutaan

Balikpapan didominasi perumahan menengah hingga menengah atas. Pengembangan perumahan terpusat di Balikpapan Selatan di Jl MT Haryono, Jl Syarifuddin Yoes, Jl Ruhui Rahayu, dan Jl Mulawarman. Keempat koridor jalan itu tersambung dengan Jl Marsma Iswahyudi, Jl Jend. Sudirman, dan Jl Ahmad Yani di pusat kota. Jl Iswahyudi merupakan jalan protokol yang menghubungkan Balikpapan Timur dengan pusat kota.

Sedikitnya 10 perumahan tengah dipasarkan di kota minyak itu. Di Jl Syarifuddin Yoes ada Sepinggan Pratama (75 ha), Permata Gading (50 ha), Sepinggan Regency (100 ha), dan Permata Asri. Sementara Balikpapan Baru (150 ha), Bukit Damai Indah, dan Tamansari Bukit Mutiara berlokasi di Jl MT Haryono. Di Jl Mulawarman tidak jauh dari Bandara Sepinggan berdiri Palm Hills City (d/h Kota Hijau Balikpapan) yang dikembangkan PT Daksa Kalimantan Putra.

Di luar empat koridor jalan itu terdapat Bukit Damai Sentosa II di Jl AMD Gunung Bahagia, dan di Jl Soekarno-Hatta arah Samarinda ada Bumi Nirwana (45 ha). Balikpapan Nirwana Suites & Residences (2,8 ha) merupakan proyek terbaru yang dikembangkan PT Libratindo Gemilang (Bakrieland) di Jl Marsma Iswahyudi.

Balikpapan tidak begitu besar dan aksesnya bagus sehingga waktu tempuh dari perumahan-perumahan itu ke pusat kota atau ke bandara tidak lebih dari 30 menit. Inilah yang membuat kaum pendatang yang jumlahnya mayoritas tertarik membeli rumah di Balikpapan. Yang paling laku rumah Rp400 – Rp700 jutaan. Di Sepinggan Pratama, misalnya, tersedia rumah seharga Rp330 juta - Rp900 juta, tapi yang laris rumah Rp400 jutaan.

Sejak dibangun tiga tahun lalu perumahan yang dibangun PT Rachmat Griya Lestari di Jl Syarifuddin Yoes ini sudah terjual 300 unit. “Pembelinya 60 persen karyawan Pertamina,” kata Andi Tune, Marketing Manager Sepinggan Pratama. Bulan November lalu developernya melansir cluster baru Royal Garden (89 unit), menawarkan tipe 37/150 seharga Rp340 juta sampai 95/204 Rp600 juta. Bangunan rumah berdiri sendiri-sendiri (standing alone), tidak ada bangunan rumah kopel.

Laris manis

Balikpapan Baru, perumahan paling yahud di Balikpapan, belakangan juga banyak membidik pasar menengah. Cluster Vancouver (70 unit) didominasi rumah Rp400 jutaan, selain sedikit rumah seharga Rp600-Rp700 jutaan. Penjualan rumah kelas atas sebenarnya tidak jelek. Cluster Beverly Hills (80 unit) yang rumahnya paling murah Rp732 juta, menurut Sri Handayani, Promotion Supervisor Balikpapan Baru, sejak dipasarkan satu setengah tahun lalu tinggal 12 unit.

Penjualan perumahan ini tergolong laris manis. Tidak sedikit yang membeli lebih dari satu unit untuk ditempati sendiri atau disewakan. Dari 150 ha yang dikembangkan kini tinggal dua hektar. Pengembangan Balikpapan Baru hingga saat ini masih yang terbaik di Balikpapan. Lingkungannya rapi, bersih, jalannya lebar dan mulus, dengan sistem cluster berpenjaga 24 jam. Jadi, wajar kalau banyak yang kesengsem. Apalagi fasilitasnya komplit. Ada Mal Fantasi, rumah sakit, sport center, sekolah, area komersial, dan water treatment plant.

PT Sinar Mas Wisesa (Grup Sinar Mas), pengembangnya, tampaknya ingin segera merampungkan penjualan Balikpapan Baru mengingat pertengahan tahun 2008 akan membuka proyek baru Grand City (150 ha). Konon segmen yang dibidik di bawah Balikpapan Baru, lokasinya tidak jauh dari Tamansari Bukit Mutiara ke arah Samarinda.

Kalangan developer optimis dengan potensi pasar Balikpapan. Selain dari pasar lokal, konsumennya dari kota-kota sekitarnya seperti Tenggarong, Sangatta, Samarinda, Bontang, dan Grogot. Mereka para pengusaha kayu, pejabat tinggi daerah, karyawan perusahaan migas dan pertambangan. Perusahaan besar seperti PT Kaltim Prima Coal (Bakrie Group) yang beroperasi di Sangatta, memberi dana perumahan senilai Rp350 juta kepada karyawan yang sudah bekerja tiga bulan. Mereka biasanya mencari rumah di Balikpapan. Ada juga konsumen dari Jakarta dan Surabaya. Karena itu antara end user dan investor komposisinya cukup berimbang. “Di sini memang banyak pembeli investor,” terang Zakaria, GM Marketing Palm Hills.

Serviced housing Palm Hills

Tarif sewa rumah di Balikpapan lumayan menggiurkan. Rumah seharga Rp400 juta laku disewakan Rp25 juta/tahun. “Padahal lokasinya kurang bagus,” kata AS Harsawardhana, Project Director Balikpapan Nirwana Residences.

Itulah yang membuat PT Daksa Kalimantan Putra berani melakukan rebranding dan mengubah konsep Kota Hijau Balikpapan. Perumahan seluas 200 ha yang dulu menyasar segmen menengah, kini membidik pasar menengah atas. Namanya diubah lebih keren: Palm Hills City. “Selain mengubah nama kami akan mengembangkan Palm Hills menjadi hunian berkonsep resort,” kata Satria Ardiansyah, Direktur PT Daksa Kalimantan Putra.

Palm Hills mengangkat tema green, clean, dan healthy. Konsep dan tema itu sejalan dengan lokasinya di perbukitan dengan view laut. Di dalam perumahan akan disediakan beragam fasilitas permainan outdoor seperti berkuda, aeromodeling, out bond, off road, ATV, termasuk water sport di Bandar Balikpapan. Konsep seperti ini membedakan Palm Hills dengan perumahan menengah atas lain. Jika Balikpapan Baru tersohor dengan Mal Fantasi dan Balikpapan Regency punya water park, Palm Hills identik dengan permainan outdoor.

Palm Hills melansir dua cluster baru: The Residence dan The Pavilion, yang dikelola layaknya hotel atau serviced housing. Harga rumah di The Residence antara Rp1,5 – Rp3,4 miliar, sementara di The Pavilion Rp350 jutaan – Rp700 jutaan. Kedua cluster dikelola seperti hotel. Ada pengelola yang mengurus semua rumah (serviced housing). Khusus di The Pavilion konsumen ditawari dua pilihan: beli untuk ditinggali atau untuk disewakan. Yang disewakan dikelola operator hotel dengan jaminan sewa 12 persen/tahun. Developernya cukup pede mengingat pasar sewa di Balikpapan cukup gemuk. Indikasinya terlihat dari hotel-hotel di sana yang dipenuhi tamu long stay.

Di Balikpapan juga ada rumah menengah bawah. Hanya suplainya sangat terbatas. Balikpapan Regency termasuk yang menggarap segmen ini dengan melansir rumah seharga Rp105 juta (T 22/72) di sektor III, selain memasarkan rumah menengah Rp250 jutaan – Rp500 jutaan di cluster Mediterania. Palm Hills menawarkan secara terbatas rumah mungil seharga Rp110-Rp225 juta di cluter New Zamrud dan New Alamanda. Satu-satunya yang meladeni segmen bawah hanya Bukit Damai Sentosa (BDS) II di kawasan Gunung Bahagia. Harganya mulai dari Rp82 juta (T 36/100). Di dekat lokasi pengembangannya saat ini BDS akan membuka area pengembangan baru seluas 105 ha. Hadi Prasojo

Hunian Gaya Baru Dari Bakrieland

Proyek mentereng terbaru di Balikpapan adalah Balikpapan Nirwana Suites & Residences yang dikembangkan PT Libratindo Gemilang (Bakrieland). Di area seluas 2,8 ha itu akan dibangun 34 unit residensial, 191 low rise serviced apartment setinggi 3-6 lantai, dan 77 unit strata hotel bintang empat. Selain itu juga 18 unit properti komersial dan 18 unit kantor. Lokasinya strategis di Jl Iswahyudi, lima menit dari Bandara Sepinggan. Aksesnya gampang melalui Jl MT Haryono, Jl Binkot (Ring Road), dan Jl Jenderal Sudirman.

Unit residensial terkecil ukuran 120 m2 memiliki dua kamar tidur, serviced apartment 49 - 58 m2, dan tipe studio untuk hotel. Tahap pertama dibangun 34 unit landed housing dan 22 strata title housing. Setelah tahap pertama berjalan 50 persen, dilanjutkan ke pembangunan tahap kedua, yakni serviced apartment. Rencananya tahap pertama akan diserahterimakan akhir 2008 dan tahap kedua akhir 2009. Menurut Seno Andhikawanto, seluruh proyek termasuk pembangunan hotel, office dan retail akan rampung tahun 2010.

Proyek senilai Rp250 miliar hasil rancangan PT Urbane Indonesia itu lansekapnya berkonsep resor dengan desain minimalis tropis. Di Balikpapan konsep yang ditawarkan Bakrieland itu terbilang baru. Tapi, belakangan mulai banyak tawaran serviced apartment yang dibangun di dalam superblok (baca: Superblok Tumbuh Menjamur).

Fasilitas cukup lengkap: club house, kolam renang, spa dan fitness, business & entertainment center, jogging track, meeting room, hot spot internet, kafe dan sebagainya. Fasilitas ini sifatnya privat. Tamu hotel tidak bisa memanfaatkan fasilitas residensial, begitu pula sebaliknya. Untuk serviced apartment dan hotel akan dikelola operator internasional Grand Mercure (Accor Group) berstandar hotel bintang empat.

Developernya memberi banderol tidak murah. Apartemen tipe studio dilepas Rp1 miliar, sedangkan landed residensial 120 m2 Rp1,8 miliar. Bakrieland menyasar target pasar para profesional PT Kaltim Prima Coal (PKC) yang masih satu grup dan vendor-vendornya.

Menurut Djodi Trisusanto, Direktur Jones Lang Lasalle, prospek Balikpapan Nirwana cukup bagus karena kota ini punya banyak ekspatriat. Jumlahnya sekitar 1.000 orang. Angkanya bertambah besar jika digabung dengan kota-kota lain di Kalimantan Timur. Anggaran mereka untuk menyewa tempat tinggal 1.500 – 3.000 dolar AS per bulan.

Ditambahkan Seno, rumah tipe 120 m2 seharga Rp1,8 miliar di Balikpapan Nirwana Suites laku disewakan kepada orang asing 1.500 dolar AS/bulan atau sekitar Rp160 juta per tahun. Jadi, imbal hasil (yield)-nya 8,5 persen per tahun. “Ini angka yang cukup menarik untuk investasi residensial,” katanya.

Superblok Tumbuh Menjamur

Jor-joran pembangunan properti di Balikpapan tidak terbatas di sektor perumahan. Yang fenomenal pembangunan fasilitas komersial. Di kota sekecil itu ada empat superblok atau kawasan mix use dibangun bersamaan: Balikpapan Superblok (BSB), Gran Sudirman, Pasarbaru Square (Pabas), dan Sea View. Di dalamnya dikembangkan beragam fasilitas: ruko, hotel, apartemen, mal, dan gedung perkantoran.

Seluruh superblok berada di tengah kota di Jl Jend Sudirman. Sebagian di antaranya dibangun dengan mereklamasi laut karena lokasinya di pinggir pantai. Yang terbesar BSB (14 ha) yang dikembangkan PT Wulandari Bangun Laksana. Di dalamnya dibangun apartemen 16 lantai, hotel bintang empat, mal, ruko (198 unit), dan E-walk. Mal dan apartemen direncanakan selesai tahun 2008. Apartemennya dilego Rp517 juta (T 39) – Rp1 miliar (T 80), sedangkan ruko ukuran 5 x 15 (tiga lantai) dibanderol Rp1,6 miliar. “Kami menawarkan tujuh konsep di satu kawasan,” kata staf pemasarannya.

Gran Sudirman terdiri dari apartemen, kondotel, dan gedung perkantoran. Semuanya dijual strata title. Apartemennya 18 lantai sebanyak 310 unit, kantor 19 lantai, tertinggi di Balikpapan. Panin Tower, demikian nama gedung kantor itu setelah Bank Panin membeli tiga lantai. Harganya Rp15 juta/m2. Sementara Pabas yang awalnya hanya akan membangun mal akhirnya ikut membangun serviced apartment setelah melihat sukses Gran Sudirman.

Persaingan ketat tak mungkin dihindari, apalagi jarak Pabas ke Plaza Balikpapan (PB) hanya 300 m. Padahal di sebelah PB kini tengah dibangun The Plaza Balikpapan Trade Center seluas 50 ribu m2. Itu belum menghitung Plaza Kebon Sayur yang tengah dibangun di dekat komplek Pertamina, Sudirman Square, dan 8 Square. Dua yang terakhir komplek rukan di Jl Jend Sudirman dan Jl A Yani.

Sea View yang disebut-sebut milik keluarga Cendana (Bambang Trihatmodjo) yang lokasinya berdempet dengan kantor Bank Indonesia, terdiri dari mal, dua menara apartemen, dan gedung perkantoran. Hanya saja sampai sekarang belum ada aktifitas pembangunan. Yang ada baru kantor pemasaran dan show unit.

Harga Beberapa Perumahan di Balikpapan

NAMA PERUMAHAN


LOKASI


TIPE (LB/LT)


HARGA (RP)

Palm Hills City


Jl Mulawarman


170/250
64/120


1.559.871.500
458.701.163

Balikpapan Nirwana Suites & Residences


Jl Marsma Iswahyudi


120/150


1.840.000.000

Balikpapan Regency


Jl Syarifuddin Yoes


75/179
48/167


462.000.000
299.000.000

Tamansari Bukit Mutiara


Jl MT Haryono


57/120
48/160


315.000.000
334.000.000

Sepinggan Pratama


Jl Syarifuddin Yoes


58/165
74/187


392.350.000
456.995.000

Balikpapan Baru


Jl MT Haryono


75/160
119/180


490.476.000
668.427.000

Bukit Damai Sentosa


Jl AMD Gunung Bahagia


45/120
60/136


179.000.000
257.400.000

Permata Gading


Jl Syarifuddin Yoes


36/72
45/120


180.000.000
250.000.000

Bumi Nirwana


Jl Soekarno-Hatta


52/128
94/160


264.408.000
421.342.000

Bukit Damai Indah


Jl MT Haryono


69/180
85/219


490.000.000
595.850.000

Sumber: Survei Majalah Housing Estate, November 2007