Di negeri ini harga rumah selalu naik tinggi. Penyebabnya, suplai yang selalu lebih sedikit dibanding permintaan dan kenaikan harga bahan bangunan serta pertumbuhan penduduk selalu tinggi. Tahun ini misalnya, ada potensi kenaikan harga baja menyusul pemulihan ekonomi global. Ini akan mendorong kenaikan harga rumah. Penyebab lain, biaya perizinan/legalitas yang mahal karena pungli. Mengutip developer dan kontraktor rumah, biaya perizinan rumah sederhana bisa mencapai 20 persen dari biaya produksi.
Ada juga faktor demand dan investasi. Rumah sudah bergeser menjadi instrumen penyimpan harta. Jadi, orang membelinya bukan untuk dihuni tapi disewakan lagi, investasi sekaligus gengsi. Untuk melayani hasrat investasi itu secara berkala developer menaikkan harga. Jadi, harga rumah baru sudah berbeda dengan rumah yang dilansir empat bulan lalu. “Kalau tidak dinaikkan pembeli agak malas beli karena merasa tidak untung,” kata seorang investor.
Keuntungan yang diambil developer yang rata-rata mencapai 20 persen, juga membuat harga rumah selalu tinggi. Kendati tidak sepenuhnya sependapat dengan angka itu, Seorang kontraktor ternama mengakui, margin bisnis properti cukup besar. “Soalnya, risiko bisnisnya juga tinggi karena padat modal,” katanya. Karena selalu naik itu ia menyarankan konsumen segera merealisasikan pembelian rumah. “Sekarang timing-nya, bunga KPR sedang murah. Biasanya setelah ini properti booming. Saat itu harga rumah sudah tinggi,” katanya.
Sebenarnya timing bunga sedang bagus untuk ambil KPR. Pilihan rumah juga sangat terbatas” ujar seorang investor properti. Begitu pula Jarin , Consumer Business Division kontraktor perumahan. “Makin ditunda harga rumah makin tinggi,“ katanya.
Keduanya sependapat, bila membeli dengan fasilitas KPR, pastikan dulu DP yang mampu disediakan dan maksimum kredit yang bisa diperoleh, dengan mendatangi bank atau membuka simulasi kreditnya di internet. Setelah itu baru cari rumah yang cocok. Jangan dibalik: setelah memilih rumah dan membayar DP, baru sibuk mencari KPR. Risiko KPR ditolak lebih tinggi. Bila tidak dapat KPR uang muka bisa dipotong atau booking fee hangus. Kalaupun dapat KPR belum tentu yang terbaik. Setiap bank punya kebijakan berbeda soal maksimal cicilan kendati konvensinya 2/3 gaji tersisih.
Di pasar sekunder properti memang berlomba menawarkan bunga KPR murah: 8 persen ke bawah. Tapi, itu hanya bunga untuk satu atau dua tahun pertama. Setelah itu kembali ke bunga KPR reguler yang saat ini rata-rata mencapai 13 persen. Tabel contoh KPR berdasarkan penghasilan di bawah ini dihitung berdasarkan simulasi KPR BRI dan BTN dengan bunga reguler itu, dengan tenor 10 dan 15 tahun. Kedua bank menerapkan maksimal angsuran yang mirip: sekitar 25 persen dari tahap awal.
Dari simulasi itu terlihat harga rumah yang layak di lokasi yang cukup dekat ke pusat-pusat aktivitas di Jakarta, memang kian sukar diraih kalangan menengah. Mereka yang bergaji Rp.30 juta perbulan saja, dengan KPR 15 tahun, DP 25 persen, bunga 13 persen, hanya bisa mendapat rumah satu lantai tipe 136 – 156 m2 dengan kaveling 105 m2 ke bawah seharga Rp900 – 950 juta/unit. Lokasinya di pinggiran dalam radius 10 – 30 km dari pusat-pusat aktivitas di Jakarta. Jangan tanya kalau tenor KPR hanya 10 tahun, atau gaji Anda di bawah Rp.20 juta.
Menurut Adi, kenaikan harga rumah sering di atas peningkatan daya beli konsumen. Karena itu banyak yang terpaksa menurunkan standar. “Sekarang yang paling laku rumah seharga Rp600 – 800 jutaan, dari sebelumnya Rp400 – 500 jutaan,“ katanya. Bila tetap ingin rumah tipe yang sama, silahkan bergeser lebih ke pinggir. Tidak apa juga sebenarnya, sepanjang cukup mudah akses transportasinya, di dalam atau di sekitar perumahan sudah banyak fasilitas seperti sekolah,olah raga dan rumah sakit.
Harga rumah Jakarta 2012 : ( land only )
Jakarta Utara
- Kelapa Gading
Janur Elok Rp.10.500.000 – 12.500.000
Janur Indah Rp. 11.000.000 – 13.000.000
Janur Kuning Rp. 8.500.000 – 9.000.000
Janur Hijau Rp. 6.000.000 – 7.500.000
Kelapa Molek / Kelapa Hijau / Sumaagung Rp. 5.000.000 – 7.000.000
Bukit Gading Villa Rp.26.000.000 – 33.000.000
Bukit Gading Mediterania Rp. 12.000.000 – 14.000.000
Villa Gading Indah Rp.9.500.000 – 12.500.000
Villa Artha Gading Rp.18.000.000 – 22.000.000
Gading Kirana Rp.10.000.000 – 12.000.000
Kelapa Nias Rp. 6.500.000 – 8.000.000
Janur Asri / Kelapa Hibrida Rp.5.500.000 – 6.000.000
Kelapa Lilin / Gading Indah Rp.7.000.000 – 9.500.000
Villa Permata Gading Rp. 9.000.000 – 12.000.000
Grand Orchard / Royal Orchard Rp. 12.000.000 – 14.000.000
- Pantai Indah Kapuk
Bukit Golf Mediterania Rp. 12.500.000 – 14.500.000
Layar Rp. 8.500.000 – 10.500.000
Mediterania Resor PIK Rp.12.500.000 – 15.000.000
Mayang Rp. 10.500.000 – 11.500.000
Katamaran / Trimaran Rp. 8.500.000 – 11.000.000
Florence Rp. 10.500.000 – 12.500.000
Taman Golf Rp. 10.500.000 – 12.000.000
Grisenda Rp. 11.000.000 – 13.000.000
Camar Rp. 9.500.000 – 12.500.000
Elang Laut Rp. 8.500.000 – 9.500.000
Manyar Rp.10.500.000 – 12.500.000
Crown Golf Rp. 17.000.000 – 20.000.000
Mediterania Boulevard PIK Rp. 10.000.000 – 12.000.000
Lotus PIK Rp.17.000.000 – 18.000.000
Garden House PIK Rp.18.000.000 – 22.000.000
Ebony Golf PIK Rp.14.000.000 – 16.000.000
Goldcoast PIK Rp. 16.000.000 – 18.500.000
-Pluit
Pantai Mutiara Rp.7.000.000 – 12.000.000
Pluit Karang Rp.6.800.000 – 8.500.000
Pluit Murni Rp. 7.000.000 – 8.500.000
Pluit Indah Rp.7.000.000 – 9.000.000
Pluit Sakti Rp. 7.500.000 – 8.500.000
Pluit Barat Rp.6.500.000 – 7.500.000
Pluit Putri Rp.6.000.000 – 7.000.000
Pluit Permai Rp.6.200.000 – 7.000.000
Pluit Timur Rp. 7.000.000 – 8.500.000
Pluit Raya Rp.7.500.000 – 9.500.000
Pluit Samudra Rp.8.000.000 – 9.000.000
Muara Karang Rp. 8.500.000 – 9.500.000
- Ancol
Pangandaran Rp.6.000.000 – 7.500.000
Parangtritis Rp.6.000.000 – 7.000.000
Karangbolong Rp.6.000.000 – 7.500.000
The Green Rp.6.000.000 – 8.500.000
The Forest Rp.6.000.000 – 9.500.000
The Bukit Rp.5.500.000 – 8.000.000
Pantai Kuta Rp. 6.500.000 – 8.000.000
Pantai Sanur Rp.6.500.000 – 8.000.000
Pasir Putih Rp.6.500.000 – 9.500.000
Puri Jimbaran Rp.6.000.000 – 9.500.000
- Sunter
Agung Utara Rp.6.000.000 – 8.500.000
Sunter STS Rp.4.500.000 – 7.000.000
Paradise 1 Rp.7.000.000 – 8.200.000
Paradise 2 Rp. 7.000.000 – 8.000.000
Paradise 3 Rp.10.000.000 – 12.000.000
Sunter Garden Rp.8.500.000 – 11.000.000
Sunter Metro Rp.8.000.000 – 11.500.000
Agung Perkasa Rp.6.000.000 – 7.000.000
Danau Agung Rp.7.000.000 – 9.700.000
Agung Tengah / Agung Indah Rp.7.000.000 – 8.500.000
Danau Indah Rp.7.500.000 – 8.500.000
Sunter Indah / Danau Asri Rp.4.000.000 – 4.500.000
Sunter Hijau Rp.3.500.000 – 4.500.000
Sunter Jaya Rp.3.500.000 – 4.000.000
Sunter Bisma Rp.6.000.000 – 7.500.000
Jakarta Pusat
- Griya Inti Sentosa Rp.8.500.000 – 11.000.000
- Angkasa Rp.4.000.000 – 5.000.000
- Kepu Dalam Rp.3.000.000 – 3.500.000
- Tamansari Rp.4.000.000 – 5.000.000
- Gajah Mada Rp.5.000.000 – 8.000.000
- Pademangan Rp. 3.000.000 – 4.000.000
- Gunung Sahari Rp.5.000.000 – 8.000.000
- Tanah Abang Rp. 7.000.000 – 15.000.000
- Fakhrudin Rp.12.000.000 – 25.000.000
- Kebon Kacang Rp.5.000.000 – 7.000.000
- Cideng Rp.4.500.000 – 6.000.000
- Menteng Rp.7.000.000 – 18.000.000
- Teuku Umar Rp 10.000.000 – 12.000.000
- HOS Cokroaminoto Rp. 8.000.000 – 12.000.000
- Imam Bonjol Rp.12.000.000 – 14.000.000
- Teuku Umar Rp.9.000.000 – 14.000.000
- Jalan Suwiryo Rp. 7.000.000 – 10.000.000
- Jalan Jambu Rp. 6.000.000 – 8.000.000
- Jalan Syamsurizal Rp. 7.000.000 – 10.000.000
- Jalan Jeruk Rp.6.000.000 – 7.000.000
- Jalan Surabaya Rp.7.500.000 – 10.000.000
- Jalan Diponegoro Rp.12.000.000 – 15.000.000
- Cikini Raya Rp.7.000.000 – 10.000.000
- Jalan Gereja Theresia Rp. 10.000.000 – 12.000.000
- Jalan MH.Thamrin Rp.13.000.000 – 18.000.000
- Jalan Jendral Sudirman Rp. 15.000.000 – 25.000.000
- Jatinegara Rp.3.000.000 – 6.000.000
Jakarta Barat
- Puri Indah Rp.9.000.000 – 12.500.000
- Kebon Jeruk Rp.4.000.000 – 6.000.000
- Meruya Rp.3.000.000 – 4.500.000
- Puri Kencana Rp.6.500.000 – 7.500.000
- Sunrise Garden Rp.6.000.000 – 8.000.000
- Green Garden Rp.5.000.000 – 7.000.000
- Puri Botanical Rp.5.500.000 – 6.500.000
- Tomang Rp.3.500.000 – 6.000.000
- Citra Garden 1/2/5 /extension Rp.2.500.000 – 3.500.000
- Taman Palem Rp.3.000.000 – 4.000.000
- Daan Mogot Rp. 3.000.000 – 4.500.000
- Cengkareng Timur Rp. 2.000.000 – 3.500.000
- Tubagus Angke Rp.4.000.000 – 6.500.000
- Casa Jardine Rp.7.000.000 – 8.500.000
- Green Mansion Rp. 8.500.000 – 9.500.000
- Jalan Panjang Rp. 7.000.000 – 12.000.000
- Kemanggisan Rp.4.000.000 – 7.500.000
- Permata Buana Rp. 8.500.000 – 11.500.000
- Teluk Gong Rp.3.000.000 – 4.000.000
- Green Ville Rp. 3.500.000 – 4.000.000
- Taman Surya Rp.6.000.000 – 8.500.000
- Jelambar Rp.2.500.000 – 3.500.000
- Casa Goya Rp.8.000.000 – 10.000.000
- Citra Garden 6 Rp.4.000.000 – 5.000.000
Jakarta Selatan
- Pondok Indah
Padang Golf Rp.12.000.000 – 16.000.000
Metro Pondok Indah Rp.12.000.000 – 16.000.000
Metro Kencana Rp.10.000.000 – 12.000.000
Gedung Hijau Rp.9.000.000 – 11.000.000
Sekolah Duta Rp. 12.000.000 – 15.000.000
Kartika Utama Rp. 9.000.000 – 12.000.000
Alam Segar Rp.14.000.000 – 18.000.000
Arteri Pondok Indah Rp.8.500.000 – 12.000.000
- Kemang
Jalan Bangka Rp.3.000.000 – 5.000.000
Kamang Raya Rp.5.000.000 – 5.000.000
Kemang Utara Rp. 4.000.000 – 6.000.000
- Pejaten Barat Rp. 2.500.000 – 3.000.000
- Pejaten raya Rp. 2.500.000 – 3.500.000
- Kalibata Rp.2.500.000 – 3.500.000
- Kebayoran baru Rp. 7.000.000 – 8.000.000
- Kebayoran lama Rp. 6.000.000 – 10.000.000
- Kuningan Rp.10.000.000 – 15.000.000
- Tebet Rp.4.000.000 – 5.000.000
- Pancoran Rp.4.000.000 – 5.000.000
- Pasar Minggu Rp.2.500.000 – 5.500.000
Jakarta Timur
- Kayu Putih Rp.3.000.000 – 4.000.000
- Rawamangun Rp.4.500.000 – 5.000.000
- Pulo Mas Rp.4.500.000 – 6.500.000
- Pahlawan Revolusi Rp.4.000.000 – 6.000.000
- Duren Sawit Rp.5.000.000 – 6.500.000
- Jalan Pemuda Rp.4.000.000 – 5.000.000
- Jalan Pramuka Rp.5000.000 – 7.500.000
- Cipinang Rp.2.700.000 – 3.500.000
- Matraman Raya Rp.4.000.000 – 6.000.000
- Klender Rp.3.000.000 – 4.000.000
- Utan Kayu Rp. 4.000.000 – 4.500.000
Lain -lain
- Alam Sutera Rp. 5.500.000 – 8.000.000
- BSD Rp. 5.000.000 – 7.000.000
- Sumarecon Serpong Rp.4.000.000 – 7.500.000
- Cibubur Rp. 1.500.000 – 2.500.000
- Sentul City Rp. 1.200.000 – 2.500.000
- Villa Kota Bunga Puncak Rp. 2.500.000 – 3.200.000
- Villa Green Apple Rp. 1.200.000 – 2.200.000
- Villa Puncak resort Rp.1.800.000 – 2.200.000
- Raya Cipanas Rp. 2.000.000 – 2.500.000
- Depok Rp.1.500.000 – 7.500.000
- Lippo Karawaci ( non Golf ) Rp. 3.500.000 – 5.500.000
- Lippo Karawaci ( golf ) Rp. 5.000.000 – 8.500.000
